L’affitto d’azienda consente a una SRL di concedere temporaneamente a un altro soggetto la gestione dell’azienda o di un suo ramo, mantenendone la proprietà. Nel 2026 è quindi un’operazione diversa sia dalla cessione, che trasferisce definitivamente l’azienda, sia dal conferimento, che attribuisce l’azienda a una società in cambio di quote.
Il contratto deve disciplinare con precisione canone, durata, beni compresi, manutenzioni, dipendenti, debiti, scorte, autorizzazioni e condizioni di restituzione. La fiscalità dipende anche dalla natura del concedente e dalla composizione dell’azienda.
Cos’è l’affitto d’azienda?
Con l’affitto d’azienda il proprietario concede a un altro soggetto il godimento temporaneo del complesso organizzato per l’esercizio dell’impresa. L’affittuario gestisce l’attività e paga un canone, ma la proprietà dell’azienda resta al concedente.
Si può affittare anche un ramo d’azienda?
Sì, purché il ramo abbia una reale autonomia funzionale. Un insieme casuale di beni non diventa un ramo solo perché viene descritto così nel contratto. Occorre che il complesso trasferito in godimento sia organizzato per svolgere una specifica attività economica.
Affitto d’azienda e cessione d’azienda: qual è la differenza?
Nella cessione d’azienda la proprietà passa definitivamente al compratore. Nell’affitto, invece, il concedente resta proprietario e alla fine del contratto l’azienda deve essere restituita secondo le condizioni pattuite.
Affitto e conferimento d’azienda sono la stessa cosa?
No. Nel conferimento d’azienda il conferente trasferisce il complesso a una società e riceve quote. Nell’affitto non cambia la proprietà e non nascono quote: nasce un rapporto contrattuale temporaneo dietro pagamento di un canone.
Serve un contratto scritto?
Per le imprese soggette a registrazione, i contratti che trasferiscono la proprietà o il godimento dell’azienda devono rispettare le forme previste dalla disciplina civilistica. L’atto va strutturato in modo da identificare chiaramente azienda o ramo, durata, canone, beni, rapporti e obblighi delle parti.
Il contratto va depositato al Registro Imprese?
I contratti di trasferimento del godimento dell’azienda rientrano nella disciplina dell’articolo 2556 del Codice civile e devono essere depositati per l’iscrizione al Registro Imprese secondo la procedura prevista. Questo consente di rendere pubblica la variazione nella gestione dell’azienda.
Come si determina il canone?
Non esiste un canone legale standard. Il valore dipende da redditività, avviamento, beni inclusi, durata, rischio, investimenti richiesti all’affittuario e capacità dell’azienda di generare flussi. Un canone troppo alto può rendere insostenibile la gestione; uno troppo basso può essere difficile da giustificare economicamente tra soggetti collegati.
Il canone può essere fisso o variabile?
Sì. Le parti possono prevedere una quota fissa, una componente variabile legata a ricavi o risultati oppure una combinazione delle due, se la struttura è coerente e determinabile. Le clausole devono evitare ambiguità su base di calcolo, periodicità e conguagli.
L’affitto d’azienda di una SRL è soggetto a IVA?
Quando il concedente è una SRL che opera nell’esercizio d’impresa, i canoni dell’affitto d’azienda sono normalmente soggetti a IVA. Non va però confusa questa regola con la locazione di un semplice immobile o con il caso dell’imprenditore individuale che affitta l’unica azienda, per il quale possono cambiare i presupposti IVA.
E l’imposta di registro?
In presenza di un’operazione soggetta a IVA opera normalmente il principio di alternatività con l’imposta di registro, che viene applicata in misura fissa. Esiste però una regola speciale quando il valore dell’azienda è costituito in misura rilevante da immobili: in tali casi va verificato se debba applicarsi il trattamento più oneroso previsto per la locazione immobiliare.
La prassi fiscale sul rapporto tra IVA e registro nell’affitto d’azienda è riepilogata anche nella documentazione del Dipartimento delle Finanze.
Cosa succede ai dipendenti?
Se l’affitto realizza un trasferimento d’azienda o di ramo, possono applicarsi le tutele dell’articolo 2112 del Codice civile: il rapporto di lavoro continua con il soggetto che assume la gestione e il lavoratore conserva i diritti previsti dalla legge.
Chi deve fare manutenzione ai beni?
Il contratto deve distinguere manutenzione ordinaria, straordinaria e obblighi di conservazione dell’efficienza aziendale. La disciplina dell’affitto richiama le regole sull’usufrutto dell’azienda: l’affittuario deve gestire il complesso senza comprometterne l’organizzazione e la capacità produttiva.
Scorte e magazzino fanno parte dell’affitto?
Dipende dall’accordo. Le scorte possono essere incluse nel complesso con obblighi di reintegro o essere cedute separatamente. È importante stabilire quantità iniziali, criteri di valorizzazione e condizioni di restituzione per evitare contestazioni alla fine del contratto.
Cosa succede ai contratti con clienti e fornitori?
La continuità dei contratti dipende dalla disciplina del trasferimento d’azienda, dalla natura personale o meno del rapporto e dalle clausole contrattuali. Prima della firma vanno verificati contratti commerciali, leasing, licenze software, forniture, assicurazioni e rapporti bancari.
E i debiti dell’azienda?
L’affitto non trasferisce automaticamente ogni debito come se si trattasse di un’acquisizione indistinta. Vanno ricostruiti con attenzione debiti verso fornitori, fisco, INPS, dipendenti e finanziatori, distinguendo obbligazioni del concedente da quelle che nasceranno nella gestione dell’affittuario.
Le autorizzazioni passano all’affittuario?
Non sempre automaticamente. Per attività soggette a SCIA, SUAP, licenze sanitarie o autorizzazioni specifiche può essere necessario un subingresso. La decorrenza amministrativa va coordinata con quella contrattuale per evitare che l’affittuario inizi a operare senza titolo.
Chi sostiene gli ammortamenti?
La disciplina fiscale degli ammortamenti nell’affitto d’azienda dipende anche dalle clausole del contratto e dagli obblighi di conservazione e reintegrazione. È quindi opportuno definire fin dall’inizio chi sopporta economicamente il deperimento dei beni e come vengono trattate contabilmente le relative quote.
Cosa succede alla fine del contratto?
L’azienda viene restituita al proprietario secondo le condizioni previste. È utile predisporre un inventario iniziale e uno finale per beni, scorte, contratti, manutenzioni e stato di efficienza. Le differenze possono generare conguagli o contestazioni.
Si può prevedere un diritto di acquisto finale?
Sì, le parti possono prevedere opzioni o accordi collegati a una futura cessione, purché siano strutturati correttamente. Affitto e vendita restano però operazioni distinte: la successiva cessione richiederà il proprio atto e la propria fiscalità.
Quando può avere senso affittare invece di vendere?
- quando il proprietario non vuole perdere definitivamente l’azienda;
- quando si vuole testare un nuovo gestore;
- quando la cessione definitiva è rinviata;
- quando serve garantire continuità operativa senza vendere subito;
- quando si vuole mantenere il valore patrimoniale dell’azienda.
Quando invece l’affitto può essere rischioso?
Se l’affittuario non mantiene efficienza, reputazione, scorte o rapporti commerciali, il valore dell’azienda può deteriorarsi. Per questo vanno previste garanzie, obblighi informativi, controlli, assicurazioni e clausole di risoluzione coerenti con il rischio.
Esempio: SRL che affitta un ramo commerciale
Una SRL possiede due rami, produzione e vendita al dettaglio. Affitta per cinque anni il ramo retail a un operatore specializzato, mantenendo il ramo produttivo. Il contratto definisce canone, personale, negozi, scorte, marchio, manutenzioni e obbligo di restituzione del ramo efficiente alla scadenza.
Esempio: affitto prima della vendita
Una SRL vuole cedere l’azienda ma il compratore desidera testare la gestione per dodici mesi. Le parti stipulano un affitto con opzione di acquisto. Se l’opzione viene esercitata, la vendita successiva resta un’operazione distinta con proprie regole fiscali e societarie.
Checklist prima di firmare
- definisci azienda o ramo oggetto del contratto;
- fissa durata, canone e aggiornamenti;
- redigi inventario beni e scorte;
- verifica dipendenti e contratti;
- disciplina manutenzioni e investimenti;
- controlla debiti, crediti e autorizzazioni;
- definisci IVA e imposta di registro;
- prevedi garanzie e assicurazioni;
- stabilisci condizioni di restituzione;
- coordina deposito al Registro Imprese e subentri amministrativi.
Domande frequenti
Affittare l’azienda significa venderla?
No. La proprietà resta al concedente e l’affittuario ottiene soltanto il diritto temporaneo di gestione.
Una SRL applica IVA sul canone?
In generale sì, quando l’affitto è effettuato nell’esercizio dell’impresa, salvo regole particolari da verificare nel caso concreto.
I dipendenti passano all’affittuario?
Se ricorre un trasferimento d’azienda o di ramo si applicano le tutele previste dall’articolo 2112 del Codice civile.
Alla fine l’azienda torna alla SRL?
Sì, salvo che intervenga una distinta cessione o altro accordo che trasferisca definitivamente la proprietà.