Il codice ATECO dell’agente immobiliare è 68.31.00 – Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari. Con ATECO 2025 questa voce comprende agenzie immobiliari, agenti immobiliari indipendenti e servizi di intermediazione nell’acquisto, nella vendita e nella locazione di immobili per conto terzi.
Qual è il codice ATECO dell’agente immobiliare
Il riferimento corrente è 68.31.00. La classificazione ufficiale ISTAT colloca il codice nel gruppo 68.3 “Attività immobiliari per conto terzi” e nella classe 68.31 “Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari”.
La voce comprende espressamente le attività delle agenzie immobiliari o degli agenti immobiliari indipendenti e l’intermediazione nell’acquisto, nella vendita e nella locazione di beni immobili su base remunerativa o contrattuale.
Cosa comprende ATECO 68.31.00
- attività delle agenzie immobiliari;
- attività degli agenti immobiliari indipendenti;
- intermediazione nella compravendita di immobili;
- intermediazione nella locazione di immobili;
- gestione di aste non giudiziarie di beni immobili;
- servizi di quotazione di beni immobili collegati all’attività di intermediazione.
Il tratto distintivo è la funzione di mediazione: il soggetto mette in relazione due o più parti per facilitare la conclusione di un affare e riceve un compenso o una provvigione.
Aste non giudiziarie e quotazioni immobiliari
ATECO 2025 include nel 68.31.00 anche la gestione di aste non giudiziarie di beni immobili e i servizi di quotazione immobiliare. Questo non significa che qualunque perizia o consulenza sul valore di un immobile rientri automaticamente nel codice: conta il collegamento concreto con il servizio di intermediazione.
Le aste giudiziarie sono invece escluse dalla classe e rinviate alle attività giuridiche. Anche le valutazioni tecniche professionali svolte in autonomia possono richiedere un inquadramento diverso.
68.31.00 e gestione immobiliare non sono la stessa cosa
Il codice dell’agente immobiliare non va confuso con le attività di gestione di beni immobili per conto terzi. La classificazione ATECO distingue la mediazione immobiliare dalle attività di amministrazione e gestione immobiliare che ricadono nella classe 68.32.
Se l’attività consiste nel mettere in contatto venditore e acquirente o locatore e conduttore in cambio di provvigioni, il perimetro tipico è 68.31.00. Se invece si gestiscono immobili altrui, incassi, manutenzioni, rapporti con fornitori o altre attività amministrative, il codice può essere diverso.
Agente immobiliare e property manager: differenze ATECO
Il property manager può occuparsi di gestione operativa di immobili altrui senza svolgere mediazione. Questo è particolarmente frequente negli affitti brevi, dove la gestione può comprendere check-in, pulizie, assistenza ospiti e coordinamento delle prenotazioni.
Se il servizio diventa invece intermediazione tra proprietario e potenziale acquirente o conduttore, con diritto alla provvigione per la conclusione dell’affare, si entra nel perimetro dell’attività regolamentata dell’agente immobiliare. Per il caso specifico consulta property manager e Partita IVA.
Agente immobiliare e amministratore di condominio
L’amministrazione condominiale non è attività di mediazione immobiliare. Gestire bilanci, assemblee, fornitori e manutenzione di un condominio risponde a un intento economico diverso e utilizza un diverso codice ATECO.
Una stessa persona può svolgere più attività se compatibili e se possiede i requisiti richiesti, ma non deve confonderle nelle fatture e nell’inquadramento. Se l’attività di amministrazione è stabile e autonoma può essere necessario indicare un secondo codice.
Agente immobiliare e procacciatore: attenzione alla sostanza
Non basta usare il nome “procacciatore” per evitare la disciplina della mediazione. Se il lavoro consiste stabilmente nel mettere in relazione parti per la conclusione di compravendite o locazioni immobiliari, il contenuto concreto dell’attività prevale sull’etichetta contrattuale.
Il procacciatore d’affari segue un inquadramento diverso, ma non deve diventare uno strumento per svolgere di fatto mediazione immobiliare senza i requisiti richiesti.
Agenzia online, portale e lead: quando c’è mediazione
ATECO 2025 precisa che l’intermediazione può essere svolta sia con canali tradizionali sia tramite piattaforme digitali. Il fatto che il contatto tra le parti avvenga online non modifica automaticamente la natura dell’attività.
Un portale che si limita a vendere spazi pubblicitari o lead può avere un’attività diversa da un’agenzia che interviene nella conclusione dell’affare e percepisce una provvigione. Occorre analizzare il servizio effettivo, i contratti e il modo in cui nasce il compenso.
Franchising immobiliare e codice ATECO
L’adesione a un franchising non cambia da sola il codice dell’attività: se l’impresa svolge mediazione immobiliare, il codice resta 68.31.00. Il contratto di franchising disciplina marchio, servizi, organizzazione e corrispettivi verso la rete, ma non sostituisce i requisiti camerali dell’impresa e dei soggetti che esercitano la mediazione.
Vanno inoltre distinti i ricavi da provvigioni immobiliari da eventuali altre componenti, come servizi pubblicitari o attività accessorie autonome.
Il codice ATECO sostituisce l’abilitazione?
No. Il codice ATECO descrive fiscalmente l’attività economica, ma non abilita a esercitare la professione. L’attività di mediazione immobiliare è regolamentata dalla legge 39/1989 e richiede il possesso dei requisiti professionali, la SCIA e la copertura assicurativa prevista.
Per il percorso completo consulta la guida sui requisiti dell’agente immobiliare.
ATECO 68.31.00 e apertura della Partita IVA
L’agente immobiliare esercita normalmente l’attività in forma d’impresa. L’avvio non si limita quindi alla sola apertura della Partita IVA: servono anche iscrizione al Registro delle Imprese, SCIA Mediatori, posizione previdenziale e gli altri adempimenti collegati.
Per la procedura generale della ditta individuale consulta aprire una ditta individuale con ComUnica.
ATECO e regime forfettario
Il codice 68.31.00 rientra nel gruppo delle attività immobiliari. Nel regime forfettario il coefficiente di redditività applicato a questo gruppo è dell’86%. Questo significa che, in linea generale, l’86% dei ricavi fiscalmente rilevanti concorre alla formazione del reddito forfettario prima della deduzione dei contributi previdenziali ammessi.
Per calcoli, INPS Commercianti, riduzione del 35% e confronto con il regime ordinario consulta regime forfettario agente immobiliare.
ATECO e INPS Commercianti
L’attività di agente immobiliare individuale comporta normalmente l’iscrizione alla Gestione Commercianti INPS. Il codice ATECO aiuta a descrivere l’attività, ma l’inquadramento previdenziale dipende anche dalla modalità concreta con cui l’impresa viene esercitata.
Per il 2026 la Gestione Commercianti applica un’aliquota ordinaria del 24,48% fino alla prima fascia prevista, con contribuzione minima calcolata su un reddito minimale di 18.808 euro.
Se svolgi più attività immobiliari
Un agente può svolgere anche attività ulteriori, ma non sempre serve un secondo codice ATECO. Prima bisogna verificare se il servizio aggiuntivo è già compreso nella normale intermediazione oppure se costituisce un’attività economica autonoma.
Se, per esempio, oltre alla mediazione viene svolta stabilmente una vera attività distinta di gestione immobiliare per conto terzi, può essere necessario indicare anche un codice secondario. La scelta va fatta in base all’attività prevalente e ai ricavi prodotti dalle diverse linee di servizio.
Se l’attività cambia dopo l’apertura
Il codice ATECO non è immutabile. Se l’impresa smette di fare intermediazione e passa a un modello di sola gestione immobiliare, oppure aggiunge stabilmente una seconda attività distinta, la posizione fiscale e camerale deve essere aggiornata.
Una variazione non va fatta per ogni singolo incarico occasionale, ma quando cambia realmente il modello di business. È importante mantenere coerenza tra attività dichiarata, SCIA, Registro Imprese, fatture e posizione INPS.
Esempi pratici di scelta del codice
Agenzia che vende e affitta immobili per conto terzi
L’attività tipica è intermediazione immobiliare: 68.31.00.
Consulente che gestisce immobili senza mediare
Se non mette in relazione le parti per la conclusione di compravendite o locazioni, va verificata una voce della classe 68.32 o un altro codice coerente con il servizio effettivamente svolto.
Property manager di affitti brevi
Gestione ospiti, pulizie, prenotazioni e assistenza non equivalgono automaticamente alla mediazione immobiliare. Il codice dipende dal modello operativo concreto.
Portale che vende solo spazi pubblicitari
Se non svolge intermediazione e monetizza esclusivamente pubblicità o servizi digitali, 68.31.00 può non essere il codice corretto.
Errori frequenti sul codice ATECO
- usare 68.32 per una vera attività di intermediazione;
- scegliere 68.31.00 soltanto perché si lavora nel settore immobiliare;
- confondere mediazione e property management;
- pensare che il codice ATECO sostituisca corso, esame, SCIA o polizza;
- usare la qualifica di procacciatore per svolgere mediazione regolamentata;
- non aggiornare l’anagrafica quando l’attività prevalente cambia;
- ignorare l’effetto del codice sul coefficiente di redditività del forfettario.
Checklist prima di scegliere 68.31.00
- descrivi esattamente il servizio offerto;
- verifica se metti in relazione le parti per concludere un affare;
- controlla se maturi una provvigione per la mediazione;
- verifica i requisiti professionali richiesti;
- controlla eventuali attività aggiuntive autonome;
- individua il codice prevalente e gli eventuali secondari;
- allinea Registro Imprese, SCIA, INPS e regime fiscale.
FAQ sul codice ATECO dell’agente immobiliare
Qual è il codice ATECO dell’agente immobiliare?
Il codice ATECO 2025 è 68.31.00 – Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari.
Il property manager usa lo stesso codice?
Non necessariamente. Se gestisce immobili senza svolgere mediazione, può rientrare in un codice diverso.
Il coefficiente forfettario è 86%?
Sì, per le attività immobiliari del gruppo 68 il coefficiente di redditività del regime forfettario è dell’86%.
Posso aggiungere un secondo ATECO?
Sì, se svolgi stabilmente un’attività economica distinta dalla mediazione immobiliare e il secondo codice descrive realmente quella linea di attività.