Il property manager che gestisce appartamenti turistici o destinati ad affitti brevi per conto di altri svolge un’attività distinta da quella del proprietario che loca un proprio immobile. Con ATECO 2025 il riferimento specifico è 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi, che nelle note Istat comprende espressamente il property management turistico di alloggi per soggiorni brevi.
La distinzione è decisiva perché cambia ciò che il property manager fattura, il reddito da dichiarare, il coefficiente del regime forfettario, gli adempimenti previdenziali e il rapporto con CIN, portali e proprietari. Il canone di locazione appartiene normalmente al locatore; il property manager fattura invece il proprio compenso di gestione, salvo modelli contrattuali diversi.
ATECO 68.32.01: il codice del property manager turistico
Le note esplicative ATECO 2025 di Istat includono nel codice 68.32.01 la gestione di beni immobili per conto terzi e citano espressamente il property management in ambito turistico, cioè la gestione di immobili o alloggi per soggiorni di breve durata per conto di altri.
Il codice è quindi coerente quando l’attività consiste nella gestione contrattuale di immobili altrui: organizzazione delle prenotazioni, calendario, prezzi, coordinamento pulizie e manutenzioni, assistenza agli ospiti, check-in e rendicontazione al proprietario.
Property manager, proprietario e host: ruoli diversi
Il proprietario o locatore percepisce il canone dell’immobile. Il property manager presta invece un servizio di gestione e viene remunerato con una fee, una percentuale sulle prenotazioni o un compenso fisso.
Il fatto che la piattaforma definisca il gestore “co-host” non cambia automaticamente la qualificazione fiscale. Bisogna leggere il contratto con il proprietario e verificare chi conclude la locazione, chi incassa il canone, chi sostiene le spese e chi risponde verso l’ospite.
Gestione immobiliare e mediazione non sono la stessa cosa
Il property management per conto terzi non coincide automaticamente con l’attività di mediazione immobiliare. Se il soggetto si limita a gestire immobili sulla base di un incarico del proprietario, il perimetro è quello della gestione.
Se invece l’attività consiste nel mettere in relazione parti per la conclusione di contratti con un ruolo tipico del mediatore, occorre verificare separatamente i requisiti professionali e amministrativi previsti per la mediazione immobiliare. Il contratto e l’attività effettivamente svolta vengono prima del nome commerciale utilizzato.
Quando serve la Partita IVA
La gestione continuativa e organizzata di immobili altrui dietro compenso è un’attività economica abituale. In questo scenario la Partita IVA è normalmente necessaria: non si tratta della locazione occasionale di un proprio immobile, ma di un servizio reso professionalmente a terzi.
Regime forfettario: coefficiente di redditività 86%
Le attività del gruppo ATECO 68 rientrano, nel regime forfettario, nel coefficiente di redditività dell’86%. Se il property manager incassa 40.000 euro di compensi, il reddito forfettario lordo è quindi pari a 34.400 euro, prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori.
Restano da verificare tutti i requisiti generali del regime: soglia dei ricavi o compensi, cause ostative e condizioni personali del contribuente. Vedi regime forfettario: requisiti e cause di esclusione.
Qual è il fatturato del property manager
Se il gestore opera in nome e per conto del proprietario, il proprio ricavo è normalmente il compenso di gestione, non l’intero valore dei soggiorni. Se una prenotazione vale 1.000 euro e il contratto riconosce al property manager una fee del 20%, il suo compenso è 200 euro.
Per evitare confusione, contratto, rendiconto al proprietario, flussi bancari e fatture devono rappresentare correttamente questa separazione.
Incassi che transitano sul conto del gestore
Può accadere che Airbnb, Booking o l’ospite versino l’intero importo al property manager, che successivamente riversa al proprietario la quota di sua spettanza. Il semplice transito del denaro non significa automaticamente che l’intero importo sia un ricavo del gestore.
È però essenziale che mandato, rendiconto, documentazione bancaria e fatturazione dimostrino con chiarezza quali somme appartengono al proprietario e quale parte costituisce il compenso del manager.
Modello “vuoto per pieno”: attenzione
Se il gestore prende l’immobile in disponibilità propria e riconosce al proprietario un importo fisso indipendentemente dalle prenotazioni, il rapporto può non essere più una semplice gestione per conto terzi. Rischio economico, disponibilità dell’alloggio e struttura contrattuale devono essere analizzati prima di utilizzare automaticamente il codice 68.32.01.
In alcuni casi il modello può avvicinarsi alla sublocazione o a un’attività ricettiva esercitata in proprio. Vedi anche subaffitto turistico e Partita IVA.
Airbnb, Booking e compensi del co-host
Le piattaforme possono consentire di attribuire una quota degli incassi al co-host o gestore. Questa impostazione tecnica non sostituisce il contratto tra proprietario e property manager.
Il professionista deve riconciliare report OTA, fatture emesse, accrediti e rendiconto al proprietario. Se la piattaforma applica commissioni o presta servizi da un soggetto estero, possono inoltre nascere specifici adempimenti IVA anche per un contribuente forfettario.
Property manager e ritenuta sulle locazioni brevi
La disciplina delle locazioni brevi prevede una ritenuta del 21% quando soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche tramite portali online, intervengono nel pagamento o incassano i canoni o corrispettivi.
Non ogni property manager assume automaticamente questo ruolo fiscale: bisogna verificare il contratto e capire se il gestore interviene nel pagamento dei canoni in qualità di intermediario oppure svolge soltanto servizi operativi per conto del proprietario.
CIN: chi deve richiederlo
Il Ministero del Turismo indica tra i soggetti obbligati al CIN i titolari o gestori delle strutture ricettive e i locatori di unità destinate a locazioni turistiche o brevi. La BDSR consente inoltre l’accesso a soggetti delegati.
Il property manager può quindi gestire operativamente la pratica quando è titolare, gestore o delegato, ma il contratto deve chiarire chi assume gli obblighi amministrativi e chi fornisce la documentazione necessaria.
CIN negli annunci pubblicati dal property manager
Il Ministero del Turismo chiarisce che intermediari e gestori di piattaforme devono garantire l’indicazione del CIN negli annunci. Quando il property manager pubblica o gestisce annunci per conto del locatore, deve quindi organizzare il flusso operativo in modo che il CIN corretto sia associato a ciascun immobile.
Il CIN non sostituisce eventuali codici regionali o provinciali ancora previsti dalla normativa locale.
SCIA: non dipende dal property manager in sé
Il semplice servizio di property management non trasforma automaticamente l’attività in struttura ricettiva. Gli obblighi di SCIA dipendono dalla forma con cui viene esercitata la locazione o l’attività ricettiva sull’immobile e dalla normativa regionale e comunale.
Se il locatore esercita la locazione in forma imprenditoriale, la disciplina nazionale sul CIN prevede inoltre specifici obblighi amministrativi che vanno coordinati con quelli locali.
Alloggiati Web e comunicazione ospiti
Il contratto di gestione deve stabilire anche chi effettua gli adempimenti operativi relativi agli ospiti. Se il property manager è incaricato della procedura, deve operare con credenziali e deleghe coerenti con la posizione della struttura e con le regole della Questura competente.
Imposta di soggiorno e flussi turistici
Molti incarichi di property management comprendono la gestione dell’imposta di soggiorno e delle comunicazioni statistiche regionali. Importi, esenzioni, dichiarazioni e modalità cambiano da Comune a Comune e da Regione a Regione.
Il contratto dovrebbe quindi indicare espressamente se questi adempimenti sono inclusi nel servizio e chi resta responsabile verso l’ente.
INPS: quale gestione?
L’ATECO non risolve da solo l’inquadramento previdenziale. Bisogna valutare se l’attività viene esercitata come prestazione personale o come attività d’impresa organizzata, oltre alle caratteristiche concrete del servizio.
Prima dell’apertura è quindi opportuno verificare la posizione previdenziale effettivamente applicabile. Per il quadro generale vedi INPS e Partita IVA.
Registro Imprese e organizzazione dell’attività
Anche l’iscrizione al Registro Imprese dipende dalla natura concreta dell’attività e dalla forma con cui viene esercitata. Un’organizzazione imprenditoriale con personale, mezzi e servizi coordinati va valutata diversamente da un’attività personale di gestione.
Contratto di property management: cosa chiarire
- immobili affidati e durata dell’incarico;
- servizi inclusi;
- chi determina prezzi e disponibilità;
- chi incassa i canoni;
- compenso fisso o percentuale del manager;
- gestione delle commissioni OTA;
- pulizie, biancheria e manutenzioni;
- CIN e annunci;
- Alloggiati Web e flussi turistici;
- imposta di soggiorno;
- rendiconto e tempi di riversamento al proprietario;
- responsabilità e coperture assicurative.
Esempio: cinque appartamenti di tre proprietari
Un property manager gestisce cinque appartamenti appartenenti a tre proprietari, applicando una fee del 20%. Pubblica gli annunci, coordina pulizie e check-in e invia il rendiconto mensile.
Se opera realmente per conto dei proprietari, i canoni non coincidono con il suo fatturato. Se nell’anno matura 45.000 euro di fee, quello è il valore di riferimento dei suoi compensi; in forfettario, applicando il coefficiente dell’86%, il reddito lordo forfettario è 38.700 euro prima dei contributi obbligatori.
Property manager e casa vacanze: differenza
Il property manager gestisce immobili di terzi. La casa vacanze è invece una forma di attività ricettiva riferita all’alloggio e soggetta a regole amministrative proprie.
Se l’attività viene esercitata direttamente sull’alloggio in proprio, consulta casa vacanze e Partita IVA.
Errori frequenti
- confondere property management e locazione dell’immobile proprio;
- fatturare automaticamente tutto l’incasso delle prenotazioni;
- usare il 68.32.01 anche quando l’attività reale è sublocazione in proprio;
- confondere gestione e mediazione;
- non separare fondi del proprietario e compensi del gestore;
- ignorare IVA sulle commissioni o servizi delle piattaforme estere;
- gestire annunci senza verificare il CIN;
- non disciplinare nel contratto imposta di soggiorno e comunicazioni ospiti;
- scegliere INPS o Registro Imprese solo in base al codice ATECO.
Checklist prima di aprire la Partita IVA
- Definisci se gestisci immobili altrui o li prendi in disponibilità in proprio.
- Verifica se svolgi gestione, mediazione o attività ricettiva.
- Se gestisci per conto terzi, verifica ATECO 68.32.01.
- Predisponi un contratto di property management dettagliato.
- Definisci chi incassa i canoni e chi fattura cosa.
- Organizza rendiconti e conti bancari.
- Verifica regime forfettario e coefficiente.
- Controlla previdenza e Registro Imprese.
- Gestisci CIN, OTA, ospiti e tributi locali secondo l’incarico.
- Verifica gli adempimenti IVA verso fornitori esteri.
Fonti ufficiali
- Istat — Note esplicative ATECO 2025
- Agenzia delle Entrate — ritenute sulle locazioni brevi
- Agenzia delle Entrate — regime forfettario, quadro LM
- Ministero del Turismo — FAQ BDSR e CIN
- Ministero del Turismo — BDSR
Domande frequenti
Qual è il codice ATECO del property manager Airbnb?
Per la gestione di immobili turistici per conto terzi il riferimento ATECO 2025 è 68.32.01.
Nel forfettario qual è il coefficiente di redditività?
Le attività immobiliari del gruppo ATECO 68 rientrano nel coefficiente di redditività dell’86%.
Il property manager deve fatturare tutto l’incasso Airbnb?
Non necessariamente. Se opera per conto del proprietario, il suo ricavo è normalmente la fee di gestione; contratto, rendiconto e flussi finanziari devono però dimostrare chiaramente la separazione.
Il property manager deve occuparsi del CIN?
Può farlo come gestore o delegato se l’incarico lo prevede. In ogni caso, negli annunci gestiti devono essere rispettati gli obblighi di indicazione del CIN.
Property manager e agente immobiliare sono la stessa cosa?
No. La gestione di immobili per conto terzi e la mediazione sono attività distinte; se il servizio comprende vera mediazione occorre verificare separatamente i requisiti previsti per quell’attività.