L’agente immobiliare può aderire al regime forfettario se rispetta i requisiti previsti dalla legge e non ricade in cause di esclusione. Per l’attività di intermediazione immobiliare con ATECO 68.31.00 il coefficiente di redditività applicabile è dell’86%; sul reddito forfettario, al netto dei contributi previdenziali deducibili, si applica normalmente l’imposta sostitutiva del 15% oppure del 5% quando ricorrono le condizioni per una nuova attività.
Come funziona il forfettario per l’agente immobiliare
Il forfettario determina il reddito applicando ai ricavi incassati un coefficiente stabilito in base all’attività esercitata. Non vengono quindi dedotti uno per uno i costi effettivi dell’agenzia, come portali immobiliari, pubblicità, auto, telefono, ufficio o software.
Per l’agente immobiliare il punto centrale è proprio il coefficiente dell’86%: significa che il sistema presume costi pari al 14% dei ricavi, prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori.
Qual è il coefficiente di redditività
La legge 190/2014 prevede che il reddito forfettario venga determinato applicando ai ricavi o compensi percepiti il coefficiente indicato nell’allegato collegato all’attività ATECO. Per le attività immobiliari riconducibili al gruppo dell’intermediazione immobiliare il coefficiente utilizzato è dell’86%.
Per verificare l’inquadramento dell’attività consulta la guida sul codice ATECO dell’agente immobiliare.
Esempio con 30.000 euro di provvigioni
Con 30.000 euro di provvigioni incassate, il reddito forfettario lordo è pari a 25.800 euro. Da questo importo si deducono i contributi previdenziali obbligatori versati e ammessi dalla disciplina fiscale; sul risultato si applica poi l’imposta sostitutiva.
Se, a titolo di esempio, i contributi deducibili fossero 5.000 euro, l’imponibile fiscale sarebbe 20.800 euro. L’imposta sostitutiva al 15% sarebbe 3.120 euro; al 5% sarebbe 1.040 euro. È un esempio semplificato: il calcolo reale dipende dai contributi effettivamente dovuti e dalle agevolazioni applicabili.
Esempio con 50.000 euro di provvigioni
Con 50.000 euro di ricavi incassati, il reddito forfettario lordo è 43.000 euro. Se i contributi previdenziali deducibili fossero, per esempio, 7.000 euro, la base imponibile residua sarebbe 36.000 euro.
Su 36.000 euro l’imposta sostitutiva sarebbe 5.400 euro al 15% oppure 1.800 euro al 5%, se spettante. Anche in questo caso il risultato serve a comprendere il meccanismo, non costituisce un preventivo fiscale.
Quando si applica il 15%
L’aliquota ordinaria del regime forfettario è del 15%. Sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito determinato forfettariamente. Restano separati i contributi previdenziali, che per l’agente immobiliare possono rappresentare una parte rilevante del costo complessivo.
Quando può spettare il 5%
L’aliquota del 5% può essere applicata per i primi cinque periodi d’imposta quando sono rispettate le condizioni previste per una nuova attività. Non basta che si tratti della prima Partita IVA formalmente aperta: bisogna verificare anche eventuale prosecuzione di attività già svolte e le altre condizioni della norma.
Un ex collaboratore di un’agenzia che apre una propria attività identica deve quindi valutare con attenzione se ricorre davvero una nuova attività ai fini dell’aliquota ridotta.
Limite di 85.000 euro e soglia di 100.000 euro
Il forfettario richiede il rispetto del limite generale di 85.000 euro di ricavi o compensi. Il superamento di questa soglia produce gli effetti previsti per la permanenza nel regime; se i ricavi superano 100.000 euro, la cessazione avviene nello stesso anno secondo la disciplina vigente.
Per un agente immobiliare è importante monitorare gli incassi effettivi delle provvigioni, perché il regime segue il principio di cassa.
Provvigioni: conta l’incasso, non solo la fattura
Il reddito forfettario viene determinato sui ricavi effettivamente percepiti. Una provvigione fatturata ma non ancora incassata non produce lo stesso effetto fiscale di una somma già riscossa. Questo aspetto è importante soprattutto a fine anno, quando un pagamento rinviato può spostare il ricavo fiscalmente rilevante al periodo successivo.
La gestione deve restare coerente con fattura elettronica, estratti conto e documentazione degli incassi.
INPS Commercianti: minimale e aliquota
L’agente immobiliare esercita normalmente un’attività d’impresa commerciale ed è iscritto alla Gestione Commercianti INPS. Per il 2026 la circolare INPS n. 14/2026 ha fissato il reddito minimale a 18.808 euro e l’aliquota ordinaria dei commercianti al 24,48%.
La contribuzione sul minimale è dovuta anche quando il reddito dell’attività è basso, salvo specifiche agevolazioni o situazioni particolari previste dalla disciplina previdenziale. Per questo il confronto tra regimi deve sempre considerare il costo INPS, non soltanto l’imposta sostitutiva.
Quanto pesa il contributo minimo INPS
La circolare INPS 14/2026 indica per i commercianti un contributo annuo ordinario sul minimale pari a circa 4.611,64 euro, comprensivo delle componenti previste dalla gestione. Se il reddito supera il minimale, si aggiungono i contributi percentuali sulla parte eccedente.
Questo significa che un agente immobiliare con ricavi bassi può trovarsi con un’incidenza contributiva elevata rispetto al fatturato.
Riduzione INPS del 35% per i forfettari
L’agente immobiliare forfettario che possiede i requisiti può chiedere il regime previdenziale agevolato con riduzione del 35% dei contributi dovuti alla Gestione Commercianti. La riduzione non è automatica e va richiesta secondo le modalità INPS.
L’agevolazione riduce il costo contributivo ma può incidere anche sull’accredito pensionistico. Per approfondire consulta riduzione INPS del 35%.
La riduzione del 50% vale per chi apre nel 2026?
No, non automaticamente. La specifica riduzione contributiva del 50% introdotta dalla legge di Bilancio 2025 riguarda la platea delle prime iscrizioni effettuate nel 2025 e continua per il periodo agevolato previsto per chi ne ha diritto.
Un agente immobiliare che si iscrive per la prima volta alla Gestione Commercianti nel 2026 non può applicare quella misura solo perché è un nuovo iscritto.
Portali immobiliari, pubblicità e costi: nel forfettario non si deducono analiticamente
Abbonamenti a portali immobiliari, campagne pubblicitarie, CRM, software, telefono, auto, fotografia professionale, coworking, ufficio e collaborazioni possono rappresentare una quota significativa dei costi di un’agenzia.
Nel forfettario questi costi non vengono sottratti uno per uno dal reddito imponibile. Il sistema riconosce indirettamente costi pari al 14% dei ricavi attraverso il coefficiente di redditività dell’86%.
Quando il forfettario può essere conveniente
- attività individuale con struttura leggera;
- costi reali relativamente contenuti;
- ufficio economico o attività organizzata con costi ridotti;
- spese pubblicitarie e portali sotto controllo;
- ricavi entro i limiti del regime;
- possibilità di utilizzare il 5% quando spettante;
- riduzione INPS 35% applicabile e valutata correttamente.
Quando conviene confrontare l’ordinario
- costi reali stabilmente superiori al 14% dei ricavi;
- ufficio con canone elevato;
- forte spesa in portali e pubblicità;
- auto e trasferte rilevanti;
- collaboratori e personale;
- investimenti importanti in software, hardware e attrezzature;
- necessità di recuperare IVA sugli acquisti.
La scelta non dovrebbe basarsi solo sul 15%: bisogna confrontare reddito netto, IVA, costi reali e previdenza.
Forfettario e polizza RC
La scelta del regime fiscale non elimina gli obblighi professionali dell’agente immobiliare. Restano quindi necessari abilitazione, SCIA Mediatori, iscrizione camerale e polizza RC professionale.
Per il percorso completo consulta requisiti dell’agente immobiliare.
Fatturazione elettronica e bollo
L’agente immobiliare forfettario deve gestire la fatturazione elettronica secondo la disciplina vigente. In fattura devono essere indicati correttamente natura dell’operazione, eventuale bollo quando dovuto e dati della provvigione.
Per la gestione generale consulta fatturazione elettronica e Partita IVA.
Acconti fiscali e liquidità
Dopo il primo anno l’agente può trovarsi a versare saldo e acconti nello stesso periodo. Questo effetto rende importante accantonare durante l’anno una quota degli incassi destinata a imposta sostitutiva e contributi.
Il problema è particolarmente rilevante nelle attività a provvigione, dove gli incassi possono essere irregolari e concentrati in pochi mesi.
Esempio di confronto tra due agenti
Due agenti incassano entrambi 60.000 euro. Il primo lavora con costi ridotti e sostiene 6.000 euro di spese reali; il secondo spende 18.000 euro tra ufficio, portali, campagne e auto. Nel forfettario entrambi partono dallo stesso reddito teorico dell’86%, ma la redditività economica reale è molto diversa.
Per il primo il forfettario può risultare efficiente; per il secondo il confronto con l’ordinario diventa essenziale perché i costi reali superano ampiamente il 14% implicitamente riconosciuto.
Errori frequenti dell’agente immobiliare forfettario
- usare un coefficiente di redditività diverso dall’86% senza verificare l’ATECO;
- guardare solo il 15% e ignorare l’INPS Commercianti;
- ritenere deducibili singolarmente portali, auto e pubblicità;
- applicare automaticamente il 5%;
- confondere la riduzione INPS 35% con quella 50% prevista per la platea 2025;
- non monitorare gli incassi e le soglie del regime;
- scegliere il forfettario senza confrontare i costi reali;
- dimenticare che requisiti professionali e fiscali sono due piani distinti.
Checklist prima di scegliere il forfettario
- verifica ATECO 68.31.00 e coefficiente 86%;
- controlla ricavi e soglie del regime;
- verifica tutte le cause di esclusione;
- controlla se spetta davvero il 5%;
- calcola contributi minimi e percentuali INPS;
- valuta la riduzione 35% se applicabile;
- stima i costi reali dell’attività;
- confronta il netto con il regime ordinario;
- accantona liquidità per saldo e acconti.
FAQ sul forfettario dell’agente immobiliare
Qual è il coefficiente di redditività?
Per l’attività di intermediazione immobiliare con ATECO 68.31.00 il coefficiente utilizzato è dell’86%.
L’agente immobiliare paga contributi minimi?
Sì, la Gestione Commercianti prevede una contribuzione sul minimale di reddito, salvo agevolazioni e situazioni specifiche.
Può chiedere la riduzione INPS del 35%?
Sì, se applica il forfettario e possiede i requisiti previsti dal regime previdenziale agevolato.
I costi dei portali immobiliari si scaricano?
Non analiticamente nel forfettario. Il reddito imponibile viene determinato con il coefficiente di redditività, indipendentemente dal costo effettivo dei singoli servizi.