Quando emetti una fattura a un condominio, la ritenuta non è sempre la stessa. Un professionista che presta lavoro autonomo è normalmente soggetto alla ritenuta del 20%; un’impresa che esegue prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi può invece rientrare nella ritenuta del 4% prevista per i condomìni. Se il fornitore è in regime forfettario, in generale il compenso non è assoggettato a ritenuta.
Il punto decisivo non è quindi il fatto che il cliente sia un condominio, ma la natura del reddito e della prestazione. Per il 4% il riferimento è l’articolo 25-ter del DPR 600/1973, chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 7/E/2007.
Il condominio è sostituto d’imposta
Il condominio, anche quando non svolge attività commerciale, opera come sostituto d’imposta in diverse situazioni. Questo significa che, al momento del pagamento, può trattenere una parte del compenso e versarla all’Erario per conto del fornitore.
L’amministratore deve quindi distinguere correttamente tra compensi di lavoro autonomo e corrispettivi d’impresa. La stessa fattura può sembrare simile nella forma, ma la ritenuta cambia in base all’attività svolta.
Professionista: quando si applica la ritenuta del 20%
Se un architetto, ingegnere, geometra, commercialista o altro professionista fattura una prestazione di lavoro autonomo al condominio, si applicano normalmente le regole della ritenuta sui compensi professionali. Il condominio trattiene il 20% dell’imponibile soggetto a ritenuta e versa la somma con il codice tributo previsto.
Esempio semplificato: compenso professionale 1.000 euro, ritenuta 20% pari a 200 euro. Il professionista riceve il netto risultante dalla fattura, ferme restando IVA, eventuale contributo previdenziale e altre componenti che dipendono dall’inquadramento.
Impresa: quando si applica la ritenuta del 4%
La ritenuta del 4% riguarda i corrispettivi dovuti dal condominio per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell’esercizio d’impresa. Rientrano tipicamente manutenzioni, pulizie, interventi su impianti e altri servizi resi da imprese.
L’Agenzia delle Entrate continua a indicare nel 2026 i codici 1019 e 1020 per le ritenute del 4% operate dai condomìni. La differenza con il 20% professionale è quindi sostanziale: non bisogna scegliere l’aliquota in base al tipo di cliente, ma al tipo di reddito del fornitore.
Forfettario che fattura al condominio
Nel regime forfettario i ricavi e compensi non sono normalmente assoggettati a ritenuta d’acconto da parte del sostituto. Il fornitore deve indicare in fattura l’apposita annotazione prevista dal regime e il condominio paga l’importo senza operare la ritenuta ordinaria.
Questo vale sia per il professionista forfettario sia, in linea generale, per l’impresa forfettaria. È però essenziale che il regime sia effettivamente applicabile nell’anno della fattura. Per requisiti e cause di esclusione vedi regime forfettario 2026.
Quali dati indicare nella fattura elettronica
- denominazione del condominio;
- codice fiscale del condominio;
- indirizzo;
- codice destinatario o PEC comunicati dall’amministratore;
- descrizione precisa della prestazione;
- eventuale ritenuta corretta;
- eventuale contributo previdenziale;
- IVA o annotazione del regime applicabile;
- scadenza e modalità di pagamento.
Prima di emettere il documento conviene chiedere all’amministratore i dati ufficiali del condominio e verificare se la prestazione rientra in un contratto professionale o in un servizio d’impresa.
Lavori agevolati e bonifico con ritenuta bancaria
Per alcuni interventi edilizi pagati con bonifico “parlante” destinato alle detrazioni fiscali interviene una ritenuta operata dalla banca o da Poste. In questi casi bisogna evitare un doppio prelievo. L’amministratore deve verificare la disciplina specifica del pagamento agevolato prima di applicare anche la ritenuta ordinaria del condominio.
Questo caso è diverso dalla normale fattura per consulenza professionale o manutenzione pagata con bonifico ordinario.
Quando la ritenuta viene versata
La ritenuta nasce al pagamento del corrispettivo. Per il 4% dei condomìni esistono regole particolari sui versamenti quando l’ammontare complessivo non raggiunge 500 euro: lo scadenzario dell’Agenzia delle Entrate distingue i periodi dell’anno e le scadenze cumulative.
Il professionista o l’impresa deve poi controllare la Certificazione Unica e i dati dichiarativi per verificare che la ritenuta subita sia stata correttamente certificata.
Esempi pratici
- architetto ordinario: lavoro autonomo, normalmente ritenuta 20%;
- impresa di pulizie: servizio d’impresa, normalmente ritenuta 4%;
- idraulico in impresa individuale: intervento d’impresa, valutazione 4% salvo disciplina speciale del pagamento;
- professionista forfettario: compenso normalmente non assoggettato a ritenuta;
- lavoro edilizio con bonifico agevolato: verificare la ritenuta bancaria per evitare doppia trattenuta.
Errori da evitare
Gli errori più frequenti sono applicare sempre il 4% perché il cliente è un condominio, applicare il 20% a un’impresa, trattenere una ritenuta a un forfettario oppure duplicare la trattenuta quando il pagamento agevolato è già soggetto a ritenuta bancaria.
Se devi capire come esporre la ritenuta in una fattura professionale, consulta anche ritenuta d’acconto del professionista e la guida alla fatturazione elettronica.
Domande frequenti
Un architetto fattura al condominio con ritenuta 4%?
Normalmente no: il compenso professionale di lavoro autonomo segue la ritenuta del 20%, non quella del 4% prevista per appalti e servizi d’impresa.
Un forfettario subisce la ritenuta del condominio?
In generale no, se applica correttamente il regime forfettario e inserisce la relativa annotazione in fattura.
La ritenuta si calcola quando emetto la fattura o quando il condominio paga?
L’obbligo del condominio come sostituto d’imposta si collega al momento del pagamento del corrispettivo.