Casa vacanze e locazione turistica non sono la stessa cosa. Nel 2026 una casa o appartamento per vacanze può essere una vera struttura ricettiva disciplinata dalla normativa regionale, mentre la locazione turistica resta un rapporto di locazione con servizi molto più limitati. Questa distinzione decide quando serve la Partita IVA, quale ATECO utilizzare e quali adempimenti amministrativi devono essere rispettati.
Con ATECO 2025 il codice di riferimento per i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze è 55.20.42. Istat include espressamente in questa sottocategoria gli alloggi forniti da affittacamere e i servizi di alloggio in case e appartamenti per vacanze.
Casa vacanze e locazione turistica: differenza fondamentale
La locazione turistica consiste essenzialmente nella messa a disposizione dell’immobile. I servizi accessori devono restare limitati a quelli compatibili con il rapporto locativo. Una casa vacanze ricettiva, invece, è un’attività di ospitalità disciplinata dalla Regione e può essere gestita in forma imprenditoriale o, dove previsto, non imprenditoriale.
Usare Airbnb o Booking non trasforma automaticamente una locazione in casa vacanze. Conta la qualificazione effettiva dell’attività, i servizi offerti e il modo in cui la struttura è registrata presso Comune e Regione.
ATECO 55.20.42: cosa comprende
ATECO 2025 colloca nel 55.20.42 i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. La classe 55.20 riguarda servizi di alloggio di breve durata, generalmente giornalieri o settimanali, in spazi autonomi arredati, con servizi accessori normalmente limitati.
Il codice è distinto dal 55.20.41 dei Bed and Breakfast e dal 68.32.01 del property manager che gestisce immobili altrui. La scelta va quindi fatta sulla base dell’attività reale e non soltanto del tipo di immobile.
Quando serve la Partita IVA
Non esiste una soglia nazionale di fatturato che, da sola, stabilisca quando una casa vacanze deve avere Partita IVA. Bisogna prima capire se l’attività viene esercitata in forma imprenditoriale secondo normativa regionale, organizzazione concreta e servizi offerti.
Quando la casa vacanze è organizzata come impresa, servono Partita IVA e gli adempimenti coerenti con l’attività. Se la Regione ammette una gestione non imprenditoriale, bisogna rispettarne tutti i limiti: numero di immobili, continuità, servizi, periodi di apertura e altri requisiti previsti localmente.
Casa vacanze non imprenditoriale: attenzione alle regole regionali
Le Regioni disciplinano in modo diverso le case vacanze. Alcune prevedono espressamente formule non imprenditoriali, altre definiscono criteri differenti per numero di unità, continuità dell’attività e modalità di gestione.
Per questo non è corretto applicare automaticamente a tutta Italia il limite previsto da una singola Regione. Prima di aprire occorre leggere la legge regionale e verificare la procedura richiesta dal Comune competente.
Casa vacanze imprenditoriale
Quando l’attività è esercitata con organizzazione stabile, continuità e struttura imprenditoriale, la posizione fiscale deve essere coerente: Partita IVA, eventuale Registro Imprese, previdenza, SCIA e adempimenti turistici.
La presenza di uno o due appartamenti non esclude automaticamente la natura imprenditoriale se l’attività è già organizzata come struttura ricettiva.
Affitti brevi e casa vacanze: soglia dal terzo appartamento
La nuova presunzione d’impresa dal terzo appartamento riguarda le locazioni brevi del privato. Non va confusa con la casa vacanze già qualificata come struttura ricettiva imprenditoriale.
Per la soglia 2026 e la cedolare secca consulta affitti brevi e Partita IVA.
Casa vacanze e regime forfettario
Quando la casa vacanze è esercitata con Partita IVA da una persona fisica, può essere possibile utilizzare il regime forfettario se sono rispettati tutti i requisiti di accesso e permanenza.
Non basta rientrare nella soglia dei ricavi: devono essere verificate anche le cause ostative previste dalla normativa. Per il quadro generale vedi requisiti del regime forfettario.
Coefficiente di redditività 40%
Per le attività di alloggio del gruppo ATECO 55 il coefficiente di redditività del regime forfettario è normalmente pari al 40%. Con 50.000 euro di ricavi, il reddito forfettario lordo è quindi 20.000 euro prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori.
Le spese effettive sostenute per pulizie, utenze, portali, manutenzioni e arredi non vengono dedotte analiticamente nel forfettario: il reddito viene calcolato applicando il coefficiente previsto.
Cedolare secca e forfettario non sono alternativi sullo stesso reddito
La cedolare secca riguarda redditi da locazione privata; il forfettario riguarda il reddito dell’attività d’impresa esercitata con Partita IVA. Non si può scegliere a fine anno il regime più conveniente senza prima qualificare correttamente l’attività.
SCIA al SUAP
Le case vacanze ricettive possono essere soggette a SCIA, CIA o altra comunicazione amministrativa prevista dalla normativa regionale e locale. Il Ministero del Turismo chiarisce che, prima di ottenere il CIN, devono essere rispettati gli obblighi amministrativi previsti a livello regionale e comunale.
La Partita IVA non sostituisce quindi la pratica SUAP né eventuali requisiti urbanistici, edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza.
CIN e BDSR
Le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere devono essere associate al CIN, Codice Identificativo Nazionale, tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
Il CIN deve essere esposto all’esterno della struttura e indicato negli annunci secondo le regole nazionali. Se la Regione prevede anche un codice regionale o provinciale, il CIN non lo sostituisce.
Come ottenere il CIN
Prima di richiedere il CIN devono essere completati gli adempimenti regionali o locali richiesti per l’esercizio dell’attività. Se è previsto un codice regionale, questo deve essere acquisito prima del CIN.
L’accesso alla BDSR avviene tramite identità digitale e consente al titolare, gestore o soggetto delegato di verificare la struttura e ottenere il codice.
Alloggiati Web: comunicazione degli ospiti
I gestori delle strutture ricettive devono comunicare alla Questura le generalità degli ospiti tramite Alloggiati Web. La comunicazione va effettuata entro 24 ore dall’arrivo; se il soggiorno dura meno di 24 ore, i dati vanno trasmessi all’arrivo.
Imposta di soggiorno
Nei Comuni che applicano l’imposta di soggiorno, il gestore deve verificare importo, esenzioni, dichiarazioni e modalità di versamento. Le regole sono locali e possono cambiare sensibilmente da una città all’altra.
Comunicazione dei flussi turistici
Regioni e Province autonome prevedono sistemi di rilevazione statistica di arrivi e presenze. La casa vacanze può quindi avere obblighi periodici di comunicazione dei flussi, distinti da Alloggiati Web.
INPS e Registro Imprese
Nella gestione imprenditoriale bisogna verificare l’iscrizione al Registro Imprese e la posizione previdenziale. Le attività ricettive esercitate come impresa sono normalmente collegate alla previdenza commercianti, ma l’inquadramento va verificato sulla posizione concreta.
Per il quadro generale consulta INPS e Partita IVA.
Airbnb e Booking: commissioni e ricavo lordo
Le piattaforme possono trattenere commissioni prima di accreditare il payout. Il ricavo dell’attività non coincide automaticamente con il netto ricevuto sul conto: bisogna ricostruire l’importo lordo del soggiorno e trattare separatamente la commissione della piattaforma.
Nel forfettario le commissioni non sono costi deducibili analiticamente, perché la redditività viene determinata con il coefficiente del 40%.
Commissioni estere e adempimenti IVA
Se Airbnb, Booking o un altro fornitore estero fattura commissioni o servizi al titolare italiano, possono sorgere obblighi IVA collegati agli acquisti di servizi dall’estero anche quando il contribuente applica il regime forfettario.
Il fatto di non applicare normalmente l’IVA sulle fatture emesse non elimina automaticamente gli adempimenti sugli acquisti internazionali.
Servizi che può offrire una casa vacanze
La gamma dei servizi dipende dalla normativa regionale e dalla tipologia ricettiva. Pulizia, biancheria, assistenza, check-in e altri servizi devono essere coerenti con l’inquadramento scelto.
Quando i servizi diventano tipici di altre forme ricettive, può essere necessario verificare se la classificazione amministrativa della struttura resta corretta.
Casa vacanze e property manager
Il proprietario può affidare la gestione a un property manager, ma la struttura ricettiva e il servizio di gestione sono due attività diverse. Il gestore degli immobili altrui può utilizzare l’ATECO 68.32.01 quando svolge effettivamente property management turistico.
Approfondimento: property manager Airbnb e Partita IVA.
Casa vacanze e subaffitto turistico
Quando l’attività viene esercitata su un immobile preso in locazione e successivamente messo a disposizione dei turisti, bisogna verificare contratto originario, consenso alla sublocazione e qualificazione fiscale dell’attività.
Vedi anche subaffitto turistico e Partita IVA.
Esempio: due appartamenti gestiti come CAV imprenditoriale
Una persona gestisce due appartamenti come casa vacanze imprenditoriale secondo la normativa regionale e realizza 50.000 euro di ricavi. Il fatto di avere soltanto due immobili non permette di trattare automaticamente l’attività come semplice locazione privata.
Se possiede i requisiti del forfettario, con coefficiente del 40% il reddito lordo forfettario è 20.000 euro prima dei contributi obbligatori.
Documenti da preparare
- documentazione e titolo di disponibilità dell’immobile;
- eventuale SCIA/CIA e allegati SUAP;
- iscrizione al Registro Imprese se dovuta;
- Partita IVA e ATECO corretti;
- posizione INPS;
- codice regionale, se previsto;
- CIN;
- credenziali Alloggiati Web;
- iscrizione al sistema regionale dei flussi turistici;
- posizione per imposta di soggiorno;
- contratti e documentazione delle piattaforme.
Errori frequenti
- confondere casa vacanze e locazione turistica;
- pensare che Airbnb determini la natura dell’attività;
- usare il 55.20.42 senza verificare l’attività reale;
- ignorare la disciplina regionale;
- aprire Partita IVA ma non presentare la pratica SUAP richiesta;
- non ottenere o indicare correttamente il CIN;
- dimenticare Alloggiati Web e flussi turistici;
- considerare il payout netto della piattaforma come ricavo;
- trascurare gli adempimenti IVA sulle commissioni estere.
Checklist prima dell’apertura
- Verifica se stai facendo locazione turistica o struttura ricettiva.
- Leggi la normativa regionale sulle case vacanze.
- Stabilisci se la forma è imprenditoriale.
- Se serve Partita IVA, verifica ATECO 55.20.42.
- Controlla requisiti del forfettario e coefficiente 40%.
- Verifica Registro Imprese e INPS.
- Presenta SCIA/CIA o altra pratica prevista.
- Ottieni eventuale codice regionale e CIN.
- Attiva Alloggiati Web, flussi turistici e imposta di soggiorno.
- Organizza correttamente ricavi lordi e commissioni OTA.
Fonti ufficiali
- Istat — Note esplicative ATECO 2025
- Ministero del Turismo — FAQ BDSR e CIN
- Ministero del Turismo — BDSR
- Polizia di Stato — Alloggiati Web
Domande frequenti
Casa vacanze e locazione turistica sono la stessa cosa?
No. La casa vacanze può essere una struttura ricettiva regolata dalla Regione; la locazione turistica resta un rapporto di locazione e segue un perimetro diverso.
Qual è il codice ATECO della casa vacanze imprenditoriale?
ATECO 2025 prevede il codice 55.20.42 per i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze.
Una casa vacanze può usare il regime forfettario?
Sì, se l’attività è esercitata da una persona fisica e sono rispettati tutti i requisiti del regime. Il coefficiente di redditività è normalmente il 40%.
La casa vacanze deve avere il CIN?
Sì, le strutture turistico-ricettive rientrano nella disciplina nazionale del CIN e devono rispettare anche gli eventuali codici regionali o provinciali previsti.
Entro quando vanno comunicati gli ospiti?
Alloggiati Web prevede la comunicazione entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni inferiori a 24 ore, i dati devono essere trasmessi all’arrivo.