Il regime forfettario per affittacamere può essere applicato quando l’attività è esercitata con Partita IVA e sono rispettati i requisiti generali del regime. Con ATECO 55.20.42 il coefficiente di redditività è normalmente del 40%, ma il vero vantaggio va valutato insieme ai contributi INPS, ai costi reali e al modo in cui vengono incassate le prenotazioni.
Per l’inquadramento completo dell’attività leggi prima la guida Partita IVA affittacamere: qui ci concentriamo solo su regime fiscale, calcolo del reddito, imposta e previdenza.
Quando l’affittacamere può usare il regime forfettario
L’attività di affittacamere in forma imprenditoriale produce reddito d’impresa. Il forfettario è accessibile se il titolare rispetta le condizioni previste dalla legge: soglia dei ricavi o compensi, limiti sulle spese per personale e assenza delle cause di esclusione applicabili al caso concreto.
Non basta quindi avere il codice ATECO corretto. Vanno controllati anche eventuali partecipazioni societarie, rapporti con ex datori di lavoro, redditi di lavoro dipendente quando rilevanti e ogni altra causa ostativa vigente.
ATECO 55.20.42 e coefficiente di redditività del 40%
Con ATECO 2025 l’affittacamere rientra nel codice 55.20.42. La classificazione ufficiale ISTAT comprende in questa voce i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze, inclusi gli affittacamere.
Nel regime forfettario il reddito non si ottiene sottraendo uno per uno i costi sostenuti. Si applica invece al fatturato il coefficiente di redditività del 40%. Il restante 60% rappresenta forfettariamente i costi dell’attività.
Questo significa che 40.000 euro di ricavi producono, prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori, 16.000 euro di reddito forfettario. Con 60.000 euro di ricavi il reddito forfettario è 24.000 euro.
Come si calcolano le tasse dell’affittacamere forfettario
Il calcolo segue quattro passaggi: ricavi incassati, applicazione del coefficiente del 40%, deduzione dei contributi previdenziali obbligatori versati e applicazione dell’imposta sostitutiva.
L’aliquota ordinaria dell’imposta sostitutiva è del 15%. Può scendere al 5% per il periodo agevolato previsto dalla legge quando si tratta realmente di una nuova attività e sono rispettate tutte le condizioni richieste. L’aliquota ridotta non va applicata automaticamente a ogni nuova Partita IVA.
Esempio con 50.000 euro di ricavi
Con 50.000 euro di ricavi e coefficiente del 40%, il reddito forfettario iniziale è 20.000 euro. Da questo importo si sottraggono i contributi previdenziali obbligatori effettivamente deducibili. Sul reddito residuo si applica poi il 15% oppure il 5% se spettante.
L’esempio non può trasformarsi in una cifra unica valida per tutti, perché i contributi dell’affittacamere dipendono dal reddito effettivo e possono cambiare in base all’aliquota previdenziale dell’anno e alla posizione personale.
INPS: per l’affittacamere non opera il minimale annuo
Questa è la particolarità più importante del settore. L’INPS prevede che gli affittacamere iscritti alla Gestione Commercianti non siano soggetti al minimale annuo di reddito. I contributi IVS vengono quindi calcolati in percentuale sul reddito effettivo, con la contribuzione per maternità prevista dalla gestione.
Non è corretto applicare automaticamente all’affittacamere il contributo fisso minimo che normalmente caratterizza la Gestione Commercianti. La circolare INPS n. 28/2020 richiama espressamente questa regola speciale.
La regola va però collegata alla reale attività di affittacamere e non estesa automaticamente ad altre strutture ricettive che utilizzano codici o discipline diverse.
Airbnb e Booking: conta il lordo o il netto accreditato?
Se Airbnb, Booking o un altro portale trattengono una commissione prima di accreditare il saldo, non bisogna confondere il bonifico ricevuto con il ricavo fiscale. Occorre distinguere il prezzo corrisposto dall’ospite, la commissione del portale e l’importo effettivamente accreditato.
Nel forfettario le commissioni della piattaforma non si deducono analiticamente: il sistema riconosce già i costi in misura forfettaria attraverso il coefficiente del 40%. La convenienza del regime dipende quindi anche dal peso reale delle commissioni e degli altri costi rispetto al 60% forfettariamente riconosciuto.
Commissioni estere e adempimenti IVA
L’assenza dell’IVA sulle fatture emesse in forfettario non significa assenza di ogni obbligo IVA. Se una piattaforma estera fattura commissioni o servizi all’impresa italiana, possono entrare in gioco regole specifiche sugli acquisti di servizi dall’estero, integrazione o reverse charge e relativi versamenti.
Per questo le fatture delle piattaforme devono essere conservate e contabilmente comprese anche quando il titolare è in forfettario. Approfondisci nella guida sulle fatture estere nel regime forfettario.
Quando il forfettario può non convenire
Il coefficiente del 40% è favorevole quando i costi effettivi sono contenuti rispetto ai ricavi. Se invece l’affittacamere sostiene canoni elevati, personale, ristrutturazioni, arredi, utenze, lavanderia, portali, manutenzioni e altri costi molto rilevanti, il regime ordinario può meritare un confronto.
Nel forfettario questi costi non riducono singolarmente il reddito imponibile e l’IVA sugli acquisti non viene detratta. La scelta del regime va quindi fatta prima dell’apertura o del nuovo periodo fiscale guardando numeri reali, non solo l’aliquota nominale dell’imposta.
Forfettario e adempimenti dell’attività ricettiva
Il regime fiscale non sostituisce gli adempimenti amministrativi dell’affittacamere. Restano separati ATECO, Registro Imprese, Gestione Commercianti, SCIA o altri titoli richiesti dal territorio, CIN, obblighi di pubblica sicurezza e imposta di soggiorno comunale.
Le FAQ della BDSR del Ministero del Turismo chiariscono che il CIN si aggiunge agli obblighi regionali e locali e deve essere esposto e indicato negli annunci.
Primo anno: imposta, saldo e acconti
Un errore frequente è considerare il primo anno “senza tasse” perché durante i primi mesi non arrivano ancora gli F24 dell’imposta sostitutiva. In realtà il reddito prodotto va dichiarato l’anno successivo e in quella fase possono concentrarsi saldo dell’anno precedente e acconti per l’anno in corso.
Per un’attività stagionale è quindi utile accantonare una parte degli incassi fin dall’inizio. Il fabbisogno finanziario non dipende soltanto dall’imposta sostitutiva: vanno considerati anche contributi previdenziali, diritto camerale, eventuali costi amministrativi e gli obblighi locali collegati alla struttura.
Fatturazione elettronica e documenti
Il forfettario non esonera in via generale dalla fatturazione elettronica. L’affittacamere deve organizzare correttamente i documenti fiscali in base al tipo di cliente e all’operazione, senza confondere la ricevuta della piattaforma con il documento fiscale dell’impresa.
È utile conservare un prospetto che riconcili per ogni prenotazione importo lordo, commissione, eventuale imposta di soggiorno, accredito netto e documento emesso. Questo riduce gli errori quando più portali versano saldi in date diverse rispetto al soggiorno.
Checklist fiscale
- verifica che l’attività sia realmente affittacamere e che ATECO 55.20.42 sia coerente;
- controlla tutti i requisiti e le cause di esclusione del forfettario;
- applica il coefficiente di redditività del 40% ai ricavi;
- deduci i contributi previdenziali obbligatori secondo le regole fiscali;
- verifica se spetta l’imposta sostitutiva al 5% oppure il 15%;
- non confondere il payout netto dei portali con i ricavi;
- gestisci correttamente le commissioni estere;
- confronta il forfettario con l’ordinario quando i costi reali sono elevati.
Domande frequenti
Qual è il coefficiente di redditività dell’affittacamere?
Per l’attività riconducibile ad ATECO 55.20.42 il coefficiente del regime forfettario è normalmente del 40%.
L’affittacamere forfettario paga contributi INPS fissi?
Per gli affittacamere iscritti alla Gestione Commercianti l’INPS prevede l’esclusione dal minimale annuo: i contributi IVS sono percentuali sul reddito effettivo, oltre alla contribuzione per maternità.
Le commissioni Booking e Airbnb si possono dedurre?
Nel forfettario non si deducono analiticamente. I costi sono riconosciuti attraverso il coefficiente di redditività.
Il forfettario elimina SCIA e CIN?
No. Il regime forfettario riguarda la tassazione; SCIA, CIN e gli altri adempimenti ricettivi seguono regole amministrative separate.