La Partita IVA per affittacamere serve quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale, con organizzazione stabile e secondo la disciplina regionale applicabile. L’affittacamere non coincide con la semplice locazione breve di una stanza: cambia l’inquadramento amministrativo, fiscale e previdenziale.
Con la classificazione ATECO 2025, il riferimento per l’attività di affittacamere è 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. Lo stesso codice comprende anche altre forme di alloggio turistico, ma non il bed and breakfast, che ha il codice 55.20.41.
Affittacamere, B&B, casa vacanze e locazione breve: le differenze
Prima di aprire la Partita IVA bisogna capire quale attività viene realmente svolta. L’affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera disciplinata dalle Regioni; il B&B segue una disciplina propria e può avere requisiti diversi; la casa vacanze riguarda unità immobiliari organizzate per soggiorni turistici; la locazione breve, invece, è un contratto di locazione e non diventa automaticamente attività ricettiva.
Il canale usato per trovare gli ospiti non decide l’inquadramento. Airbnb, Booking o un sito proprietario possono essere utilizzati sia da privati sia da imprese: contano la sostanza dell’attività, i servizi offerti, l’organizzazione e le regole della Regione e del Comune interessati.
Per confrontare attività vicine puoi leggere anche B&B e Partita IVA e casa vacanze e Partita IVA.
Quando serve la Partita IVA per affittacamere
Non esiste una soglia nazionale unica di camere, giorni o incassi sotto la quale si possa affermare che la Partita IVA non serva mai. Alcune Regioni distinguono espressamente una gestione imprenditoriale da una non imprenditoriale; altre utilizzano requisiti e limiti differenti.
La Partita IVA diventa necessaria quando l’attività assume i caratteri dell’impresa: abitualità, organizzazione e gestione professionale della ricettività. Il numero di camere è quindi solo uno degli elementi da valutare e non sostituisce l’analisi della normativa regionale.
Se invece si concede una stanza o un immobile senza servizi ricettivi e senza organizzazione imprenditoriale, il caso può rientrare nella locazione turistica o breve e non nell’attività di affittacamere. È importante non usare le due espressioni come sinonimi. Per questo caso specifico vedi affittacamere senza Partita IVA.
Codice ATECO affittacamere: 55.20.42
Le note ufficiali ISTAT della classificazione ATECO 2025 includono gli affittacamere nel codice 55.20.42. Molte guide online riportano ancora codici della classificazione precedente: per una nuova apertura o una variazione bisogna usare il codice vigente e verificare che descriva davvero l’attività esercitata.
Il codice 55.20.41 è invece specifico per i bed and breakfast. La distinzione è importante perché ATECO, adempimenti amministrativi e inquadramento previdenziale devono essere coerenti con la forma ricettiva effettivamente autorizzata. Approfondisci nella guida al codice ATECO affittacamere.
Il riferimento ufficiale è la classificazione ATECO 2025 di ISTAT.
Regime forfettario per affittacamere e coefficiente del 40%
Un affittacamere in forma d’impresa può adottare il regime forfettario se rispetta i requisiti generali previsti dalla legge. Per le attività di alloggio riconducibili a questo gruppo il coefficiente di redditività è normalmente del 40%: il reddito fiscale non coincide quindi con tutti i ricavi incassati.
Con 50.000 euro di ricavi, per esempio, il reddito determinato con il coefficiente del 40% è 20.000 euro prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori. Su quel reddito, dopo i contributi deducibili, si applica l’imposta sostitutiva del 15% o del 5% quando ricorrono realmente i requisiti per la nuova attività.
Il forfettario non è però sempre la scelta migliore. Se l’attività richiede investimenti elevati, personale, canoni importanti, ristrutturazioni o costi strutturali consistenti, va confrontato con la contabilità semplificata o ordinaria. Per calcoli, contributi e commissioni dei portali vedi regime forfettario affittacamere.
INPS affittacamere: Gestione Commercianti senza minimale annuo
Per l’attività di affittacamere esercitata come impresa l’inquadramento previdenziale è normalmente nella Gestione Commercianti INPS. Qui c’è una particolarità importante: l’INPS chiarisce che gli affittacamere iscritti alla Gestione Commercianti non sono soggetti al minimale annuo di reddito.
Di conseguenza, per questa specifica attività i contributi IVS sono calcolati in percentuale sul reddito effettivo, con l’aggiunta della contribuzione per maternità. È quindi sbagliato applicare automaticamente all’affittacamere il contributo fisso minimo previsto in via generale per artigiani e commercianti.
La regola speciale va verificata sull’attività realmente iscritta: non va estesa automaticamente a B&B, case vacanze o altre attività solo perché appartengono al settore turistico. Il riferimento istituzionale è la circolare INPS n. 28/2020, che richiama la disciplina specifica degli affittacamere.
Per il quadro generale puoi consultare anche la guida su INPS e Partita IVA.
Registro Imprese, ComUnica e apertura della ditta
Quando l’affittacamere è esercitato in forma imprenditoriale, l’apertura non si esaurisce nell’attribuzione della Partita IVA. Occorre coordinare l’iscrizione al Registro Imprese, la posizione INPS e gli altri adempimenti collegati attraverso le procedure previste per la ditta individuale o per la forma societaria scelta.
La pratica fiscale deve essere coerente con quella amministrativa: denominazione dell’attività, ATECO, sede, eventuali unità locali e posizione previdenziale non vanno gestiti come passaggi separati e indipendenti. Se vuoi affidare apertura e gestione a un professionista, vedi commercialista per affittacamere.
SCIA, SUAP e regole regionali
L’attività ricettiva è soggetta alla disciplina della Regione e del Comune in cui si trova la struttura. A seconda del territorio possono essere richiesti SCIA, comunicazioni, requisiti strutturali, classificazioni, periodi di apertura e altri adempimenti specifici.
Per questo una guida nazionale non può sostituire il controllo presso il SUAP competente. Prima di iniziare va verificata la legge regionale vigente e la procedura comunale applicabile alla specifica struttura.
CIN, BDSR e Alloggiati Web
Le strutture ricettive devono ottenere il CIN – Codice Identificativo Nazionale attraverso la Banca Dati Strutture Ricettive, dopo aver rispettato gli eventuali adempimenti regionali e locali necessari. Il CIN deve essere esposto all’esterno della struttura e indicato negli annunci pubblicati.
Le FAQ ufficiali del Ministero del Turismo sulla BDSR precisano inoltre che restano fermi gli obblighi previsti dall’articolo 109 TULPS: gli ospiti devono essere identificati e comunicati secondo le procedure di pubblica sicurezza applicabili, normalmente tramite Alloggiati Web.
Attenzione anche agli obblighi di sicurezza: le regole specifiche previste dall’art. 13-ter per le locazioni brevi non coincidono automaticamente con quelle degli affittacamere, che possono essere soggetti ad altri obblighi derivanti dalla normativa regionale o di settore.
Airbnb e Booking: ricavi, commissioni e fatture estere
Quando una piattaforma trattiene la propria commissione prima di accreditare il saldo, il bonifico netto non coincide automaticamente con il ricavo dell’attività. Occorre ricostruire il corrispettivo lordo e distinguere le commissioni del portale.
Nel forfettario le commissioni non si deducono analiticamente, perché i costi sono già assorbiti dal coefficiente di redditività. Se il portale è un soggetto estero e fattura servizi all’impresa italiana, possono inoltre sorgere adempimenti IVA specifici. Su questo punto vedi fatture estere nel regime forfettario.
Fatturazione, corrispettivi e imposta di soggiorno
La gestione degli incassi dipende dal regime fiscale e dalle modalità con cui viene prestato il servizio. Le prenotazioni provenienti da portali non eliminano gli obblighi documentali dell’impresa e richiedono una riconciliazione chiara tra prenotazione, importo lordo, commissione e accredito.
Se il Comune applica l’imposta di soggiorno, il gestore deve inoltre rispettare le procedure locali di riscossione, comunicazione e riversamento. Anche questo adempimento è territoriale e va verificato sul portale del Comune competente.
Esempi pratici
Due camere gestite in una Regione che ammette una forma non imprenditoriale. Non basta contare le camere: bisogna verificare tutti i requisiti regionali e accertare che l’attività, nei fatti, non sia organizzata come impresa.
Struttura aperta stabilmente con prenotazioni continue e servizi agli ospiti. L’organizzazione professionale rende coerente l’inquadramento imprenditoriale, con Partita IVA, Registro Imprese, Gestione Commercianti e adempimenti SUAP.
Una stanza concessa senza servizi ricettivi. Il caso può essere una locazione breve o turistica e non un affittacamere. Prima di scegliere ATECO e regime fiscale bisogna qualificare correttamente l’attività.
Checklist per aprire un affittacamere
- verifica la disciplina regionale e il SUAP del Comune;
- distingui affittacamere, B&B, casa vacanze e locazione breve;
- se l’attività è imprenditoriale, apri la Partita IVA e iscrivi l’impresa;
- usa ATECO 55.20.42 quando l’attività reale è affittacamere;
- confronta forfettario e regime ordinario;
- verifica la Gestione Commercianti e la regola senza minimale propria degli affittacamere;
- presenta SCIA o le comunicazioni richieste dal territorio;
- ottieni ed esponi il CIN;
- attiva e rispetta gli obblighi di pubblica sicurezza per gli ospiti;
- gestisci correttamente piattaforme, commissioni, documenti fiscali e imposta di soggiorno.
Approfondimenti sul cluster affittacamere
- Regime forfettario affittacamere: coefficiente 40%, imposta e contributi;
- Affittacamere senza Partita IVA: quando la gestione non imprenditoriale è realmente ammessa;
- Codice ATECO affittacamere: 55.20.42 e differenze dal B&B;
- Commercialista per affittacamere: apertura, SCIA, INPS e costi di gestione.
Domande frequenti
Qual è il codice ATECO per affittacamere?
Con ATECO 2025 il riferimento è 55.20.42. Il codice 55.20.41 è invece specifico per i bed and breakfast.
Un affittacamere può lavorare senza Partita IVA?
Può esistere una gestione non imprenditoriale solo quando la disciplina regionale la ammette e il caso concreto ne rispetta i requisiti. Non esiste una soglia nazionale unica valida per tutti.
Qual è il coefficiente di redditività nel forfettario?
Per le attività di alloggio riconducibili al codice 55.20.42 il coefficiente è normalmente del 40%.
L’affittacamere paga i contributi minimi INPS dei commercianti?
No, l’INPS prevede per gli affittacamere iscritti alla Gestione Commercianti una regola specifica: niente minimale annuo di reddito e contribuzione percentuale sull’effettivo reddito, oltre alla contribuzione per maternità.
Il CIN sostituisce la SCIA?
No. Il CIN è il codice nazionale della struttura, ma non sostituisce SCIA, CIA, codici regionali o altri adempimenti richiesti dalla normativa territoriale.