Dal 2026 chi destina alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta è considerato imprenditore per presunzione di legge. In pratica, dal terzo appartamento cambia il perimetro fiscale: non si è più nella normale locazione breve del privato e occorre impostare l’attività come impresa con Partita IVA.
La novità deriva dall’articolo 1, comma 17, della Legge 30 dicembre 2025 n. 199, che ha sostituito il precedente limite di quattro appartamenti con quello di due. La soglia numerica, però, non è l’unico criterio: anche con uno o due immobili l’attività può assumere natura imprenditoriale se viene esercitata con organizzazione e servizi che superano la semplice locazione.
Affitti brevi 2026: quando scatta la presunzione d’impresa
Dal periodo d’imposta 2026 il regime delle locazioni brevi del privato si applica, sotto il profilo della presunzione legale, fino a un massimo di due appartamenti destinati a locazione breve nel corso dell’anno. Con tre o più appartamenti l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Il conteggio riguarda gli appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta: non il numero delle prenotazioni, non il numero degli annunci e non il numero delle piattaforme utilizzate.
Che cosa si intende per locazione breve
La locazione breve riguarda contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa. Possono rientrare anche servizi strettamente connessi alla locazione, come fornitura di biancheria e pulizia dei locali, mentre servizi organizzati tipici della ricettività possono cambiare la qualificazione dell’attività.
Uno o due appartamenti: quando si può restare senza Partita IVA
Con uno o due appartamenti è ancora possibile restare nell’ambito della locazione breve privata, se l’attività non presenta gli elementi tipici dell’impresa e resta coerente con la disciplina civilistica, fiscale e locale applicabile.
La soglia di due immobili non è però una “franchigia” assoluta: se l’attività viene organizzata professionalmente, con servizi ulteriori, personale, reception, servizi alla persona o altra struttura stabile, la natura imprenditoriale può emergere anche prima del terzo immobile.
Cedolare secca: 21% e 26%
Quando la locazione breve resta fuori dall’esercizio d’impresa, la cedolare secca può applicarsi con aliquota del 21% su un immobile scelto dal contribuente e del 26% sugli altri immobili destinati alla locazione breve, nei limiti in cui il regime resta applicabile.
La scelta dell’immobile al 21% e la corretta dichiarazione dei redditi devono essere gestite con attenzione, soprattutto quando nello stesso anno vengono utilizzate più unità o cambiano le modalità di locazione.
Intermediari e portali: ritenuta del 21%
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i gestori di portali telematici che intervengono nel pagamento dei canoni applicano, nei casi previsti, una ritenuta del 21% sui corrispettivi della locazione breve.
La ritenuta non determina da sola la tassazione finale: il contribuente deve comunque verificare il regime fiscale corretto e dichiarare i redditi secondo le regole applicabili.
Airbnb e Booking non decidono se serve la Partita IVA
Utilizzare Airbnb, Booking o un altro portale non trasforma automaticamente il locatore in imprenditore. Allo stesso modo, pubblicare gli annunci fuori piattaforma non evita l’obbligo di Partita IVA quando l’attività presenta natura imprenditoriale.
Per il focus specifico sulla piattaforma consulta property manager Airbnb e Partita IVA quando l’attività riguarda la gestione di immobili altrui.
DAC7: cosa comunica la piattaforma
La disciplina DAC7 impone ai gestori di piattaforme digitali obblighi di raccolta e comunicazione di dati su determinati venditori e attività, comprese le locazioni immobiliari. Non si tratta di una soglia che stabilisce quando serve la Partita IVA: è un sistema informativo che consente all’Amministrazione finanziaria di confrontare dati delle piattaforme, corrispettivi e dichiarazioni.
CIN e Banca Dati Strutture Ricettive
Dal 1° gennaio 2025 il CIN, Codice Identificativo Nazionale, è obbligatorio per le unità immobiliari destinate a locazione breve o turistica e per le strutture ricettive comprese nella disciplina. Il codice viene gestito tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
Il CIN deve essere esposto secondo le regole previste e indicato negli annunci. Anche intermediari e portali devono riportarlo quando pubblicano annunci che descrivono l’immobile.
Obblighi di sicurezza collegati al CIN
La disciplina nazionale sulle locazioni brevi e turistiche collega al CIN anche specifici obblighi di sicurezza per gli immobili. È quindi necessario verificare la dotazione richiesta e gli eventuali ulteriori obblighi previsti da Regione e Comune.
Servizi accessori: quando si supera la semplice locazione
La locazione breve può comprendere servizi strettamente collegati alla concessione dell’immobile, ma se vengono offerti servizi continuativi tipici dell’ospitalità organizzata — ad esempio reception strutturata, pulizie giornaliere, somministrazione di pasti o servizi personali aggiuntivi — bisogna verificare se l’attività rientra invece nella disciplina delle strutture ricettive.
Il confine non dipende dal nome utilizzato nell’annuncio: conta ciò che viene realmente offerto all’ospite.
Locazione breve, casa vacanze e B&B: differenze
Una locazione breve non coincide automaticamente con una casa vacanze o un Bed and Breakfast. Le strutture ricettive hanno regole amministrative proprie e possono richiedere SCIA, specifico ATECO, iscrizione al Registro Imprese e ulteriori adempimenti.
Se l’attività è una vera struttura ricettiva, vedi casa vacanze e Partita IVA oppure Bed and Breakfast e Partita IVA.
Sublocazione e locazioni brevi
La locazione breve può riguardare anche situazioni in cui il soggetto non è proprietario dell’immobile ma dispone di un titolo che consente la sublocazione. In questi casi bisogna verificare il contratto originario, il consenso alla sublocazione, la disciplina fiscale e la natura dell’attività.
Approfondimento: subaffitto turistico e Partita IVA.
Dal terzo appartamento: cosa cambia operativamente
Quando scatta la presunzione d’impresa occorre impostare una posizione coerente con l’attività esercitata: apertura della Partita IVA, individuazione dell’ATECO corretto, eventuale Registro Imprese, previdenza, fatturazione e adempimenti regionali o comunali.
La nuova soglia non significa che esista un unico ATECO valido per ogni affitto turistico. L’inquadramento dipende da attività effettiva, servizi offerti e qualificazione amministrativa dell’immobile.
Regime forfettario per l’attività imprenditoriale
Se l’attività è esercitata da una persona fisica, il regime forfettario può essere valutato quando sono rispettati tutti i requisiti previsti. La verifica non riguarda soltanto la soglia dei ricavi: devono essere controllate anche le cause ostative e il corretto coefficiente di redditività associato all’attività.
Per i requisiti generali consulta regime forfettario: requisiti e cause di esclusione.
INPS e attività organizzata
Quando la locazione viene esercitata in forma imprenditoriale bisogna verificare anche l’inquadramento previdenziale. La posizione INPS dipende dalla natura concreta dell’attività e dalla forma con cui viene esercitata, non soltanto dal fatto di possedere una Partita IVA.
SCIA e regole regionali
La Partita IVA non sostituisce gli adempimenti amministrativi. Se l’attività rientra in una struttura ricettiva o in una forma disciplinata dalla normativa regionale, possono essere richiesti SCIA, comunicazioni al SUAP, requisiti dell’immobile e ulteriori registrazioni.
Imposta di soggiorno
Nei Comuni che l’hanno istituita, il gestore o locatore deve verificare gli obblighi relativi all’imposta di soggiorno. Importi, esenzioni, dichiarazioni e scadenze dipendono dal regolamento comunale e non sono uniformi a livello nazionale.
Come contare correttamente gli appartamenti
Per la soglia 2026 bisogna guardare al numero di appartamenti destinati alla locazione breve nel corso del periodo d’imposta. Un immobile utilizzato per molte prenotazioni resta un solo appartamento; al contrario, tre unità diverse destinate anche in momenti differenti dell’anno alla locazione breve possono far scattare la presunzione d’impresa.
Conviene quindi tenere un prospetto annuale con immobili utilizzati, periodi di locazione, portali impiegati, canoni lordi, ritenute operate dagli intermediari e CIN associati. Questo rende più semplice verificare la soglia e riconciliare i dati comunicati dalle piattaforme con quelli dichiarati.
Esempi pratici
Un appartamento affittato per weekend e vacanze. Se resta una semplice locazione breve senza organizzazione imprenditoriale, può rimanere nel regime del privato.
Due appartamenti su Airbnb. Il numero da solo non fa scattare la presunzione d’impresa. Restano da verificare organizzazione, servizi e disciplina locale.
Tre appartamenti destinati alle locazioni brevi nello stesso anno. Dal 2026 scatta la presunzione legale di attività imprenditoriale.
Un appartamento con servizi ricettivi organizzati. Anche sotto la soglia numerica bisogna verificare se l’attività ha già natura imprenditoriale o ricettiva.
Errori frequenti
- pensare che con due immobili la Partita IVA sia sempre esclusa;
- confondere locazione breve e struttura ricettiva;
- considerare Airbnb come criterio fiscale;
- ignorare CIN e BDSR;
- non distinguere ricavo lordo e accredito netto della piattaforma;
- usare un ATECO non coerente con l’attività reale;
- trascurare normativa regionale, SCIA e imposta di soggiorno;
- non coordinare cedolare secca e passaggio all’attività d’impresa.
Checklist 2026 per chi fa affitti brevi
- Conta gli appartamenti destinati alla locazione breve nell’anno.
- Dal terzo immobile considera la presunzione d’impresa.
- Analizza i servizi realmente offerti.
- Verifica se l’attività resta locazione o diventa ricettiva.
- Controlla CIN, annunci e obblighi di sicurezza.
- Verifica disciplina regionale e comunale.
- Controlla cedolare 21%/26% se resti nel regime privato.
- Se diventi impresa, scegli ATECO e previdenza corretti.
- Valuta forfettario o ordinario solo dopo il corretto inquadramento.
- Riconcilia dati dei portali, ritenute e redditi dichiarati.
Fonti ufficiali
- Camera dei Deputati — dossier Legge di Bilancio 2026, comma 17
- Agenzia delle Entrate — cedolare secca e locazioni brevi
- Ministero del Turismo — FAQ BDSR e CIN
- Ministero del Turismo — BDSR
Domande frequenti
Dal 2026 quanti appartamenti posso destinare agli affitti brevi senza presunzione d’impresa?
Fino a due. Dal terzo appartamento destinato alla locazione breve nel periodo d’imposta scatta la presunzione legale di esercizio in forma imprenditoriale.
Con due appartamenti la Partita IVA è sempre esclusa?
No. Anche con uno o due immobili l’attività può avere natura imprenditoriale se organizzazione e servizi superano la semplice locazione.
Qual è la cedolare secca sugli affitti brevi?
Il 21% può essere applicato a un immobile scelto dal contribuente e il 26% agli altri, quando la locazione resta nel perimetro privato e non imprenditoriale.
Il CIN è obbligatorio?
Sì, per le unità immobiliari destinate a locazione breve o turistica rientranti nella disciplina nazionale. Deve essere indicato negli annunci e gestito tramite la BDSR.
Posso usare il regime forfettario dopo il passaggio all’attività d’impresa?
Può essere possibile se l’attività è esercitata da persona fisica e sono rispettati tutti i requisiti del regime, dopo aver individuato correttamente attività, ATECO e previdenza.