Per aprire la Partita IVA come Facility Manager nel 2026 bisogna partire dall’attività realmente svolta, non dalla job title. Se lavori come consulente indipendente occupandoti soprattutto di pianificazione, budget, coordinamento fornitori, SLA, KPI, procurement e controllo dei servizi aziendali, il riferimento ATECO 2025 da verificare è normalmente 70.20.09 – Consulenza imprenditoriale e altre attività di consulenza gestionale n.c.a..
Il codice 81.10.00 – Attività di servizi integrati agli edifici riguarda invece chi assume la responsabilità di fornire un pacchetto combinato di servizi operativi presso gli edifici del cliente, come pulizia, manutenzione ordinaria, reception, portierato e servizi collegati. Se prevale la gestione di immobili per conto terzi, va verificato 68.32.01. Se invece l’incarico consiste soprattutto in progettazione o ingegneria, entrano in gioco i codici tecnici della divisione 71.
Che cosa fa un Facility Manager freelance
Il Facility Manager coordina persone, fornitori, spazi e servizi necessari al funzionamento di sedi, uffici, stabilimenti, immobili e strutture aziendali. L’obiettivo è garantire continuità, qualità del servizio, controllo dei costi e rispetto delle esigenze operative del cliente.
Un professionista freelance può occuparsi di manutenzione programmata, budget, contratti di servizio, SLA, KPI, gare e fornitori, reception, pulizie, impianti, gestione degli spazi, consumi, accessi, segnalazioni, verifiche operative e report alla direzione.
Facility Manager consulente: ATECO 70.20.09
ATECO 2025 include nel 70.20.09 attività di consulenza e assistenza operativa alle imprese su pianificazione, organizzazione, efficienza, controllo, procedure di budget, procurement, gestione delle informazioni, compliance, risk management, project management e re-engineering dei processi.
È quindi il riferimento più coerente quando il Facility Manager vende competenze manageriali e organizzative e coordina soggetti terzi senza fornire direttamente, con propria struttura operativa, l’intero pacchetto di servizi all’edificio.
ATECO 81.10.00: quando cambia completamente l’attività
Il codice 81.10.00 descrive la fornitura combinata di servizi di supporto presso le strutture del cliente. ISTAT comprende, tra gli esempi, pulizia generale degli interni, manutenzione, gestione dei rifiuti, portierato e sorveglianza, smistamento posta, reception, lavanderia e servizi connessi.
La differenza è sostanziale: qui il soggetto non si limita a coordinare imprese esterne, ma assume contrattualmente la responsabilità di erogare un insieme di servizi operativi. Questo scenario è normalmente più vicino a un’attività organizzata d’impresa.
70.20.09 o 81.10.00: esempio pratico
Caso 1. Il professionista controlla i contratti di manutenzione di dieci sedi, prepara il budget, definisce KPI e SLA, organizza riunioni con i fornitori e verifica tempi e qualità. I servizi vengono fatturati direttamente al cliente dai singoli fornitori. Questo scenario è vicino alla consulenza gestionale.
Caso 2. Il fornitore firma un contratto unico con il cliente per pulizia, manutenzione, reception e gestione rifiuti e organizza personale e subfornitori per garantire il servizio. Questo scenario è vicino ai servizi integrati agli edifici.
Property Manager e Facility Manager non sono la stessa cosa
Il 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi comprende attività come amministrazione di condomini, riscossione canoni e property management di immobili o alloggi gestiti per conto del proprietario.
Il Facility Manager, invece, può essere incaricato di organizzare i servizi necessari al funzionamento degli spazi occupati dall’azienda. La distinzione è importante soprattutto quando il cliente affida al professionista la gestione economica e contrattuale dell’immobile, non soltanto dei servizi collegati.
Per il caso immobiliare puoi confrontare Partita IVA property manager.
Facility Manager tecnico: quando servono altri codici
Molti Facility Manager hanno una formazione tecnica, ma coordinare una manutenzione non equivale automaticamente a progettare un impianto.
Quando la prestazione principale consiste in progettazione architettonica, ingegneria, calcoli, direzione tecnica o altre attività professionali riservate, bisogna verificare i codici della divisione 71 e gli eventuali requisiti di iscrizione a Ordine o Cassa professionale.
Serve un albo professionale per fare il Facility Manager?
Non esiste un albo nazionale obbligatorio specifico per il solo titolo di Facility Manager. Il professionista può però svolgere attività che richiedono abilitazioni diverse se entra in ambiti tecnici, impiantistici o professionali regolamentati.
Per questo il contratto deve distinguere il coordinamento gestionale dalle attività riservate che devono essere eseguite o firmate da tecnici abilitati.
Quando serve la Partita IVA
La Partita IVA è normalmente necessaria quando il Facility Manager lavora in modo abituale e professionale: incarichi continuativi, più clienti, retainer mensili, presenza stabile sul mercato o collaborazione lunga con una società.
La soglia di 5.000 euro non è una franchigia generale che permette di esercitare stabilmente senza Partita IVA. La continuità dell’attività resta il criterio principale.
Libero professionista o impresa?
Il Facility Manager che vende personalmente analisi, pianificazione, coordinamento e controllo può normalmente operare come libero professionista.
Se invece impiega personale, organizza squadre operative, acquista e rivende servizi, assume contratti integrati di manutenzione o gestisce una vera struttura organizzata, la natura dell’attività può diventare imprenditoriale.
Per confrontare i due modelli consulta ditta individuale o libero professionista.
Gestione Separata INPS nel 2026
Per il Facility Manager che opera come libero professionista senza una propria Cassa previdenziale obbligatoria, il riferimento ordinario è la Gestione Separata INPS.
Nel 2026 l’aliquota per il professionista non pensionato e non assicurato presso altra forma pensionistica obbligatoria è del 26,07%. Nei casi previsti per pensionati o soggetti già coperti da altra previdenza obbligatoria l’aliquota è del 24%.
Se l’attività è invece organizzata come impresa operativa, la previdenza va rivalutata e non bisogna applicare automaticamente la Gestione Separata. Per i professionisti consulta Gestione Separata INPS 2026.
Regime forfettario con 70.20.09
Se sono rispettati tutti i requisiti, il Facility Manager consulente può applicare il regime forfettario.
Per la consulenza gestionale dell’area 70 il coefficiente di redditività di riferimento è normalmente del 78%. Con 40.000 euro di compensi incassati, il reddito forfettario lordo è quindi 31.200 euro prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori versati.
Con 81.10.00 il coefficiente cambia
Per i servizi integrati agli edifici dell’area 81 il coefficiente di riferimento del forfettario è normalmente del 67%.
Non bisogna però limitarsi a scegliere la percentuale più conveniente: prima va verificato se l’attività è realmente una fornitura operativa integrata e se la forma corretta è quella d’impresa.
Imposta sostitutiva al 5% o al 15%
L’aliquota ordinaria del regime forfettario è del 15%. Può scendere al 5% nel periodo agevolato iniziale quando ricorrono tutte le condizioni previste per una nuova attività.
Per limiti e cause ostative consulta requisiti del regime forfettario.
Budget e controllo costi
Una parte centrale del lavoro può essere la costruzione del budget annuale dei servizi: manutenzione ordinaria e straordinaria, pulizia, utilities, reception, sicurezza, piccoli lavori, smaltimenti, spazi e forniture.
Il contratto dovrebbe chiarire se il professionista ha soltanto un ruolo di proposta e controllo oppure possiede anche deleghe di spesa e poteri di approvazione.
SLA e KPI nei contratti di facility management
SLA e KPI permettono di misurare il servizio in modo oggettivo. Possono riguardare tempi di presa in carico, tempi di ripristino, disponibilità degli impianti, qualità della pulizia, numero di guasti, rispetto del budget o soddisfazione degli utenti.
Se il Facility Manager deve controllare i fornitori, il contratto dovrebbe indicare quali indicatori deve monitorare e con quale frequenza deve produrre report.
Procurement e gestione dei fornitori
Il professionista può supportare il cliente nella selezione dei fornitori, nella comparazione delle offerte e nella gestione delle prestazioni.
È importante distinguere l’attività di supporto alla scelta dalla firma dei contratti e dagli impegni economici: questi ultimi devono essere coperti da deleghe chiare del cliente.
Manutenzione programmata e straordinaria
Il Facility Manager può creare calendari di manutenzione, controllare scadenze, richiedere interventi, verificare rapportini e coordinare accessi dei tecnici.
Questo non significa automaticamente eseguire personalmente la manutenzione. Se il professionista realizza direttamente interventi impiantistici, l’attività può richiedere codici ATECO, requisiti tecnici e forma d’impresa differenti.
Sicurezza: coordinare non significa assumere ogni ruolo previsto dalla legge
Il Facility Manager può interfacciarsi con RSPP, manutentori, tecnici, datore di lavoro e responsabili interni, ma il titolo di Facility Manager non attribuisce automaticamente funzioni o responsabilità previste dalla normativa sulla salute e sicurezza.
Nel contratto conviene indicare con precisione quali attività di coordinamento sono comprese e quali responsabilità restano in capo al cliente o a professionisti specificamente incaricati.
Gestione accessi, chiavi e dati sensibili
Il Facility Manager può gestire badge, chiavi, elenchi di fornitori, registri di accesso e informazioni sulle sedi. Questi dati devono essere trattati secondo procedure concordate con il cliente.
È utile definire chi autorizza gli accessi, come vengono custodite credenziali e chiavi e cosa deve essere restituito o disattivato alla fine dell’incarico.
Contratto a progetto o retainer mensile
Il retainer mensile è adatto quando il professionista segue continuamente sedi e fornitori. Un progetto a prezzo fisso può essere più adatto a un audit, a una gara, a un trasferimento di sede o alla riorganizzazione dei servizi.
Il contratto dovrebbe definire numero di sedi, ore o giornate incluse, presenza in loco, reperibilità, trasferte, riunioni, report, attività escluse e richieste extra. Per la struttura generale consulta contratto freelance con Partita IVA.
Un solo cliente e autonomia professionale
Un Facility Manager può essere incaricato per mesi da un’unica azienda. Questo non rende automaticamente irregolare il rapporto, ma la prestazione deve restare realmente autonoma.
Orari rigidamente imposti, inserimento nella gerarchia aziendale, potere direttivo e modalità di lavoro tipiche della subordinazione richiedono una valutazione più attenta.
Assicurazione professionale
Per il Facility Manager non ordinistico non esiste un obbligo generalizzato di RC legato al solo titolo professionale, ma una polizza può essere utile quando il professionista gestisce budget elevati, fornitori, accessi, manutenzioni o decisioni organizzative con possibile impatto economico.
La copertura va scelta in base alle prestazioni reali e alle responsabilità previste dal contratto.
Costi tipici del Facility Manager freelance
- commercialista e fatturazione;
- Gestione Separata INPS, se dovuta;
- software di facility e ticketing;
- strumenti di project management;
- telefono, computer e connettività;
- trasferte tra le sedi;
- formazione e aggiornamento;
- assicurazione RC;
- eventuali strumenti di misura e DPI quando pertinenti;
- collaboratori e consulenti tecnici esterni.
Più attività e codici ATECO secondari
Un Facility Manager può svolgere anche attività immobiliari, tecniche, formative o operative. Se sono linee di servizio autonome e abituali, può essere necessario aggiungere uno o più codici ATECO.
Nel forfettario, attività con coefficienti differenti devono essere gestite correttamente. Per il quadro generale consulta più codici ATECO nella stessa attività.
Come aprire la Partita IVA da Facility Manager
- descrivi con precisione i servizi che venderai;
- separa consulenza e coordinamento dalla fornitura diretta dei servizi;
- verifica 70.20.09, 81.10.00, 68.32.01 o eventuali codici tecnici;
- stabilisci se opererai come libero professionista o impresa;
- scegli il regime fiscale;
- apri la Partita IVA con il modello corretto;
- iscriviti alla previdenza applicabile;
- attiva la fatturazione elettronica;
- predisponi contratto, SLA, KPI e deleghe;
- definisci responsabilità su fornitori, budget, accessi e sicurezza;
- valuta assicurazione professionale;
- aggiungi eventuali attività secondarie se realmente svolte.
Errori frequenti
- usare automaticamente 81.10.00 perché si parla di facility management;
- usare 70.20.09 quando si eroga direttamente un pacchetto operativo completo;
- confondere Facility Manager e Property Manager;
- confondere coordinamento della manutenzione con attività tecnica riservata;
- applicare automaticamente la Gestione Separata a un’attività d’impresa;
- scegliere il coefficiente forfettario prima del codice corretto;
- non definire SLA, KPI e deleghe di spesa;
- assumere responsabilità operative non previste dal contratto;
- lavorare con accessi e credenziali senza procedure;
- non separare le eventuali attività secondarie.
Domande frequenti
Qual è il codice ATECO del Facility Manager?
Per il freelance che svolge soprattutto consulenza, pianificazione e coordinamento gestionale va normalmente verificato 70.20.09. Se eroga direttamente servizi integrati agli edifici va verificato 81.10.00; se gestisce immobili per conto terzi può essere pertinente 68.32.01.
Quale INPS paga un Facility Manager?
Il libero professionista senza Cassa ricade normalmente nella Gestione Separata. Se l’attività è organizzata come impresa o appartiene a una professione tecnica regolamentata, l’inquadramento va verificato nuovamente.
Può usare il regime forfettario?
Sì, se rispetta tutti i requisiti. Il coefficiente dipende dal codice ATECO effettivamente applicato.
Serve un albo per fare Facility Manager?
Non esiste un albo nazionale obbligatorio legato al solo titolo di Facility Manager. Le singole attività tecniche o professionali possono però richiedere specifiche abilitazioni.
Facility Manager e Property Manager sono la stessa cosa?
No. Il property management riguarda la gestione dell’immobile per conto terzi; il facility management riguarda soprattutto organizzazione e gestione dei servizi necessari al funzionamento delle strutture.
Facility Manager: il punto chiave
Il Facility Manager non ha un unico ATECO universale. La distinzione decisiva è tra chi coordina e controlla i servizi e chi li fornisce direttamente con una propria organizzazione.
Definendo prima questa differenza diventa possibile scegliere correttamente codice ATECO, forma professionale o d’impresa, previdenza, coefficiente forfettario e struttura del contratto.
Fonti ufficiali: ISTAT – ATECO 2025, struttura e note esplicative; ISTAT – Note esplicative ATECO 2025; INPS – Gestione Separata 2026; INPS – iscrizione liberi professionisti; Normattiva – Legge 190/2014, regime forfettario.