Nel 2026 le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria dello studio professionale seguono una regola specifica: sono deducibili in quote costanti nell’anno in cui sono sostenute e nei cinque successivi. In pratica, per il professionista in regime ordinario il costo viene ripartito su sei periodi d’imposta. La disciplina vale anche quando lo studio non è di proprietà, purché il costo sia realmente inerente all’attività.
Ristrutturazione dello studio: tabella rapida
| Spesa | Regola generale 2026 |
|---|---|
| Ammodernamento dello studio | Deduzione in 6 quote costanti |
| Ristrutturazione | Deduzione in 6 quote costanti |
| Manutenzione straordinaria | Deduzione in 6 quote costanti |
| Manutenzione ordinaria | Non rientra nella specifica ripartizione pluriennale; va qualificata secondo la sua natura e il principio generale di inerenza |
| Immobile in locazione o di terzi | La proprietà non esclude di per sé la deduzione se esiste un effettivo nesso con l’attività |
| Immobile a uso promiscuo | Le spese straordinarie sono deducibili al 50% e poi ripartite in 6 quote |
| Regime forfettario | Le spese non riducono analiticamente il reddito imponibile |
Qual è la norma vigente nel 2026?
La disciplina aggiornata è contenuta nell’articolo 54-quinquies del TUIR.
Il comma 2 stabilisce che le spese relative all’ammodernamento, alla ristrutturazione e alla manutenzione straordinaria degli immobili sono deducibili in quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono sostenute e nei cinque successivi.
Cosa significa deduzione in sei quote?
Se il professionista sostiene una spesa straordinaria di 12.000 euro nel 2026, la quota teorica è di 2.000 euro per ciascuno dei sei periodi: 2026, 2027, 2028, 2029, 2030 e 2031.
La ripartizione riguarda la spesa fiscalmente rilevante. Se l’IVA è detraibile, non entra normalmente nel costo; se invece è indetraibile, può concorrere al costo secondo le regole applicabili.
La vecchia regola del 5% vale ancora?
Per le nuove spese sostenute nel 2026 non bisogna applicare automaticamente la vecchia disciplina che prevedeva, in determinate situazioni, la deduzione entro il 5% del costo complessivo dei beni materiali ammortizzabili e il rinvio dell’eccedenza ai cinque anni successivi.
La riforma del reddito di lavoro autonomo ha introdotto una disciplina più lineare per le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria sostenute dal 2024: ripartizione uniforme su sei periodi.
Manutenzione ordinaria e straordinaria sono la stessa cosa?
No. La specifica ripartizione pluriennale riguarda ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria. Le spese ordinarie vanno invece qualificate separatamente in base alla loro natura.
Una piccola riparazione o un intervento di mantenimento corrente non va automaticamente trattato come una ristrutturazione pluriennale. Al contrario, rifacimenti strutturali, modifiche importanti degli impianti o interventi che migliorano stabilmente lo studio possono rientrare nella disciplina straordinaria.
Quali lavori possono rientrare tra quelli straordinari?
- rifacimento o adeguamento degli impianti;
- opere murarie interne rilevanti;
- nuovi tramezzi o diversa distribuzione degli spazi;
- sostituzione rilevante di infissi e serramenti;
- interventi di accessibilità o sicurezza;
- adeguamenti tecnologici strutturali;
- lavori che ammodernano in modo durevole lo studio.
La qualificazione concreta dipende dal tipo di intervento e dalla documentazione tecnica. La descrizione della fattura deve essere coerente con ciò che è stato realmente eseguito.
Ristrutturazione di uno studio in affitto
Il professionista può sostenere lavori anche su un immobile di proprietà del locatore. Il fatto che il bene sia di terzi non rende automaticamente indeducibile la spesa.
La Corte di Cassazione, con sentenza 15248 del 31 maggio 2024, ha ribadito che i costi sostenuti su immobili di terzi possono essere fiscalmente rilevanti quando esiste un nesso di strumentalità con l’attività. Il testo è disponibile nella banca dati ufficiale della giurisprudenza tributaria.
Serve il consenso del proprietario?
Sul piano fiscale non basta dimostrare di aver pagato i lavori. Sul piano civilistico e contrattuale bisogna verificare anche cosa consente il contratto di locazione, chi è autorizzato a eseguire le opere e se sono previste autorizzazioni preventive.
Per questo conviene conservare contratto, eventuale autorizzazione del proprietario, preventivi, fatture, bonifici e documentazione tecnica.
E se il proprietario rimborsa una parte dei lavori?
Se il professionista sostiene il costo ma riceve successivamente un rimborso dal locatore, la situazione deve essere ricostruita in modo analitico. Non è corretto dedurre come costo definitivo una parte che viene neutralizzata economicamente da un rimborso collegato allo stesso intervento.
Studio di proprietà e studio in locazione: cambia la regola delle sei quote?
Per la specifica regola dell’articolo 54-quinquies sulle spese straordinarie, il punto centrale è l’utilizzo dell’immobile nell’attività. La disciplina attuale non richiede di applicare due sistemi completamente diversi solo perché l’immobile è di proprietà oppure in locazione.
Questo è uno dei motivi per cui molte vecchie spiegazioni, costruite sulle regole precedenti alla riforma, possono risultare oggi fuorvianti.
E se lo studio è anche abitazione?
Per gli immobili utilizzati promiscuamente come casa e studio, il TUIR prevede una disciplina specifica. Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria sono deducibili al 50% e la quota ammessa viene poi ripartita nell’anno di sostenimento e nei cinque successivi.
Consulta studio in casa e Partita IVA per le condizioni dell’uso promiscuo.
Ristrutturazione e acquisto dello studio
Il costo di ristrutturazione non va confuso con il prezzo pagato per comprare l’immobile. Nel 2026 il prezzo di acquisto dello studio professionale non segue la normale ammortizzazione prevista per i beni mobili, mentre le spese straordinarie hanno la propria ripartizione in sei quote.
Per il quadro completo consulta immobile dello studio professionale: acquisto, leasing e deducibilità.
Ristrutturazione e affitto dello studio
Il canone di locazione e le spese di ristrutturazione sono componenti diversi. Il canone remunera il godimento dell’immobile; i lavori straordinari producono invece una spesa con utilità pluriennale e seguono la disciplina specifica dell’articolo 54-quinquies.
Per il canone consulta affitto dello studio professionale.
IVA sui lavori di ristrutturazione
La detrazione IVA deve essere verificata separatamente dalla deduzione del costo. Contano la natura dell’immobile, il suo effettivo utilizzo professionale, l’attività esercitata e l’eventuale presenza di operazioni esenti.
La giurisprudenza ha riconosciuto che anche lavori su immobili di terzi possono presentare il necessario nesso con l’attività. Questo non significa però che l’IVA sia automaticamente detraibile in ogni caso.
Per la distinzione generale consulta deducibile, detraibile e IVA detraibile.
Bonus edilizi e deduzione professionale sono la stessa cosa?
No. La deduzione dal reddito professionale di una spesa inerente all’attività e le eventuali detrazioni edilizie previste per persone fisiche seguono discipline differenti. Non bisogna sommare automaticamente benefici fiscali relativi alla stessa spesa senza verificare compatibilità, soggetto che sostiene il costo e destinazione dell’immobile.
Cosa cambia nel regime forfettario?
Nel regime forfettario il reddito imponibile non si determina sottraendo analiticamente le spese di ristrutturazione. Anche un intervento costoso sullo studio non riduce quindi direttamente il reddito calcolato con il coefficiente di redditività.
Il costo resta però economicamente reale e può incidere sulla convenienza del regime. Se l’attività sostiene investimenti elevati, consulta regime forfettario o ordinario.
Esempio pratico: lavori da 30.000 euro
Un professionista in regime ordinario sostiene nel 2026 una spesa straordinaria di 30.000 euro per adeguare lo studio utilizzato esclusivamente per l’attività. Se il costo è integralmente fiscalmente rilevante, la quota annua è pari a 5.000 euro per ciascuno dei sei periodi d’imposta.
Se invece l’immobile è utilizzato promiscuamente e ricorrono le condizioni previste, la base deducibile viene prima ridotta al 50% e poi ripartita nei sei periodi.
Errori frequenti
- applicare ancora automaticamente il vecchio limite del 5% alle nuove spese;
- dedurre tutta la ristrutturazione straordinaria nell’anno;
- confondere manutenzione ordinaria e straordinaria;
- considerare indeducibili i lavori solo perché l’immobile è in affitto;
- applicare il 100% a un immobile realmente promiscuo;
- confondere deduzione del costo e detrazione IVA;
- nel forfettario sottrarre analiticamente i lavori dal reddito imponibile;
- non conservare contratto, autorizzazioni e documentazione tecnica.
Checklist prima di contabilizzare i lavori
- identifica l’immobile e il suo utilizzo;
- verifica se è esclusivamente professionale o promiscuo;
- classifica correttamente il tipo di intervento;
- se l’immobile è di terzi, controlla contratto e autorizzazioni;
- conserva fatture, bonifici e documenti tecnici;
- separa IVA detraibile e costo fiscalmente rilevante;
- per le spese straordinarie applica la ripartizione in sei quote;
- mantieni un prospetto delle quote residue;
- verifica eventuali rimborsi ricevuti dal proprietario;
- non applicare al forfettario la deduzione analitica del regime ordinario.
Per il quadro generale dei costi consulta spese deducibili del professionista.