Nel 2026 l’acquisto di un immobile da usare come studio professionale non segue le stesse regole di un computer, di un’attrezzatura o di un normale bene strumentale mobile. Il nuovo articolo 54-quinquies del TUIR esclude infatti gli immobili dall’ammortamento ordinario previsto per i beni mobili strumentali del professionista. Il leasing immobiliare, gli interessi sul finanziamento, le ristrutturazioni e l’uso promiscuo seguono invece regole specifiche che vanno tenute separate.
Immobile dello studio: tabella rapida
| Situazione | Regola generale 2026 |
|---|---|
| Acquisto di immobile usato esclusivamente come studio | Il costo non segue l’ammortamento ordinario dei beni mobili previsto dall’art. 54-quinquies |
| Leasing di immobile strumentale | Canoni deducibili secondo le regole specifiche, su durata non inferiore a 12 anni |
| Interessi sul mutuo professionale | Da verificare separatamente come interessi passivi inerenti all’attività |
| Ristrutturazione e manutenzione straordinaria | Deduzione in quote costanti nell’anno di sostenimento e nei cinque successivi |
| Casa usata anche come studio | Regola specifica dell’uso promiscuo, normalmente al 50% alle condizioni previste |
| Regime forfettario | Nessuna deduzione analitica del prezzo dell’immobile o dei normali costi dello studio |
Qual è la regola vigente per gli immobili dei professionisti?
Il riferimento aggiornato è l’articolo 54-quinquies del TUIR nella banca dati ufficiale del Dipartimento delle Finanze.
Il comma 1 consente l’ammortamento dei beni strumentali, ma esclude espressamente i beni immobili. Questa esclusione è decisiva: non bisogna prendere la normale regola di ammortamento di computer, mobili o attrezzature e applicarla automaticamente al prezzo pagato per acquistare lo studio.
Posso ammortizzare il prezzo di acquisto dello studio?
Per un immobile acquistato oggi dal professionista, la disciplina ordinaria dell’articolo 54-quinquies non prevede l’ammortamento del costo come avviene per i beni mobili strumentali.
È importante perché online si trovano ancora spiegazioni riferite a una vecchia finestra normativa relativa agli immobili acquistati tra il 2007 e il 2009. Quelle regole storiche non devono essere trasformate in una regola generale valida per un acquisto effettuato nel 2026.
Perché le vecchie guide possono essere fuorvianti?
In passato il TUIR ha previsto, per un periodo limitato, la deducibilità delle quote di ammortamento degli immobili strumentali acquistati dai professionisti. La stessa prassi dell’Agenzia ha chiarito che quella disciplina aveva carattere temporaneo.
Nel 2026 bisogna invece partire dal testo vigente: l’ammortamento ordinario previsto dal comma 1 riguarda i beni strumentali esclusi gli immobili.
E il leasing immobiliare?
Il leasing è diverso dall’acquisto diretto. L’articolo 54-quinquies consente la deduzione dei canoni di locazione finanziaria degli immobili strumentali, ma stabilisce una durata fiscale minima: la deduzione è ammessa per un periodo non inferiore a 12 anni.
Il canone va inoltre coordinato con le regole che impongono lo scorporo della quota riferibile al terreno. Non è quindi corretto considerare automaticamente deducibile l’intero canone immobiliare senza effettuare i calcoli previsti.
Leasing e affitto dello studio sono la stessa cosa?
No. La locazione finanziaria è un contratto con una propria disciplina fiscale e una durata minima rilevante ai fini della deduzione. Il normale contratto di locazione dello studio segue invece le regole del canone di affitto e dell’inerenza professionale.
Per il canone ordinario consulta affitto dello studio professionale.
Mutuo per comprare lo studio: gli interessi sono deducibili?
Il trattamento degli interessi non coincide con quello del prezzo dell’immobile. Gli interessi passivi relativi a un finanziamento contratto per l’attività professionale possono avere rilevanza fiscale secondo le regole del lavoro autonomo e devono essere analizzati separatamente dal costo dell’immobile.
Per il rigo dichiarativo e i casi ammessi consulta interessi passivi del professionista e rigo RE13.
Ristrutturazione dello studio acquistato
Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria degli immobili seguono una regola specifica: sono deducibili in quote costanti nel periodo d’imposta in cui vengono sostenute e nei cinque periodi successivi.
Questo significa, in pratica, una ripartizione temporale su sei periodi. Prima di applicare la regola bisogna però qualificare correttamente l’intervento: non tutte le spese sostenute sull’immobile hanno natura straordinaria.
Manutenzione ordinaria e spese correnti
Le spese correnti dello studio, come pulizia, servizi, energia e manutenzioni ordinarie, non vanno confuse con il prezzo di acquisto dell’immobile. Devono essere valutate secondo la loro natura, l’inerenza e le eventuali regole speciali previste dal TUIR.
Per le utenze telefoniche e Internet consulta telefono e Internet con Partita IVA.
Studio di proprietà usato anche come abitazione
Se l’immobile è utilizzato promiscuamente come abitazione e studio, la disciplina cambia. Il TUIR prevede, alle condizioni stabilite, la deduzione del 50% della rendita catastale e specifiche percentuali per servizi e interventi.
La regola del 50% non va applicata a un immobile destinato esclusivamente all’attività né usata per “ammortizzare” metà del prezzo di acquisto. Per il caso domestico consulta studio in casa e Partita IVA.
Se ho già uno studio esclusivo nello stesso Comune?
Questa condizione è rilevante soprattutto per la disciplina dell’immobile promiscuo: la deduzione del 50% della rendita o del canone promiscuo richiede che il professionista non disponga nello stesso Comune di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione.
Per questo non basta sapere che si lavora anche da casa: bisogna verificare l’intera situazione immobiliare professionale.
IVA sull’acquisto dello studio
La detraibilità dell’IVA è una questione separata dalla deducibilità del costo ai fini del reddito. La compravendita di un immobile può essere soggetta a IVA o a imposta di registro in base al venditore, al tipo di immobile e al regime applicabile all’operazione.
Se l’acquisto è soggetto a IVA, il diritto alla detrazione deve essere verificato in base all’attività esercitata, all’effettiva destinazione dell’immobile e alle eventuali operazioni esenti svolte dal professionista. Non esiste una percentuale unica valida per tutti.
Imposte di registro, ipotecaria e catastale
Le imposte indirette dovute sull’acquisto dipendono dalla struttura della compravendita. Prima di confrontare acquisto e leasing è quindi necessario considerare non soltanto il prezzo dell’immobile, ma anche imposte indirette, notaio, finanziamento, eventuali lavori e costi di gestione.
L’acquisto dello studio conviene fiscalmente?
Non si può rispondere guardando soltanto alla deducibilità. L’acquisto può creare patrimonio e stabilità, ma il prezzo dell’immobile non beneficia della normale ammortizzazione prevista per i beni mobili professionali. Il leasing consente invece la deduzione dei canoni secondo la disciplina specifica, mentre l’affitto produce un costo periodico.
La scelta va quindi fatta confrontando almeno:
- capitale iniziale;
- costo del finanziamento;
- interessi deducibili;
- canoni di leasing o affitto;
- imposte indirette;
- ristrutturazioni;
- IVA eventualmente detraibile;
- durata prevista dell’attività nello stesso luogo;
- regime fiscale del professionista.
Cosa cambia nel regime forfettario?
Il forfettario non determina il reddito sottraendo analiticamente i costi reali. Il prezzo dell’immobile, i normali canoni e le spese di gestione non riducono quindi direttamente il reddito imponibile come nel regime ordinario.
Un investimento immobiliare importante può essere uno degli elementi da valutare quando si confronta il forfettario con il regime ordinario. Consulta regime forfettario o ordinario.
Esempio: acquisto dello studio nel 2026
Un professionista acquista nel 2026 un ufficio da 180.000 euro destinato esclusivamente alla propria attività. Non può trattare i 180.000 euro come il costo di un normale bene mobile ammortizzabile ai sensi del comma 1 dell’articolo 54-quinquies, perché la norma esclude gli immobili. Se finanzia l’acquisto con un mutuo professionale, gli interessi vanno invece analizzati separatamente; se sostiene lavori straordinari, questi seguono la ripartizione temporale prevista dalla norma.
Errori frequenti
- ammortizzare nel 2026 il prezzo dello studio come se fosse un bene mobile;
- usare ancora come regola generale la vecchia disciplina degli acquisti 2007-2009;
- confondere acquisto diretto, leasing e affitto;
- dedurre l’intero canone di leasing senza verificare durata e quota terreno;
- confondere costo dell’immobile e interessi sul finanziamento;
- applicare il 50% dell’uso promiscuo a un immobile esclusivamente professionale;
- confondere deducibilità del costo e detrazione IVA;
- nel forfettario sottrarre analiticamente il prezzo o il canone dal reddito.
Checklist prima di comprare uno studio
- verifica se l’immobile sarà esclusivamente professionale o promiscuo;
- confronta acquisto, leasing e locazione;
- non assumere che il prezzo sia ammortizzabile;
- calcola separatamente gli interessi sul finanziamento;
- stima imposte indirette e costi notarili;
- verifica il trattamento IVA concreto;
- programma eventuali ristrutturazioni secondo la regola temporale prevista;
- considera il regime fiscale attuale e quello prospettico;
- conserva atto, fatture, contratti e documentazione del finanziamento.
Per confrontare questa scelta con la locazione consulta affitto dello studio professionale e, per le altre spese dell’attività, spese deducibili del professionista.