Aprire la Partita IVA come amministratore di condominio nel 2026 significa inquadrare correttamente una professione che unisce gestione immobiliare, responsabilità civili, formazione obbligatoria e adempimenti fiscali. ATECO 2025 utilizza il codice 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi, che comprende l’amministrazione di condomini e altre attività di property management svolte per conto di terzi.
Per il professionista indipendente non basta però scegliere il codice ATECO: occorre possedere i requisiti previsti dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile, rispettare gli obblighi formativi e definire correttamente previdenza e regime fiscale.
Qual è il codice ATECO dell’amministratore di condominio nel 2026?
Il codice di riferimento è 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. Le note ufficiali ISTAT ATECO 2025 collocano qui la gestione di immobili svolta per conto di altri soggetti, compresa l’amministrazione condominiale.
Il precedente ATECO 68.32.00 è stato sostituito dalla classificazione 2025. Chi apre oggi una nuova attività deve quindi ragionare sul nuovo codice e non continuare a usare automaticamente la vecchia sigla.
Amministratore di condominio e property manager usano lo stesso ATECO?
Possono ricadere nella stessa sottocategoria quando entrambi gestiscono beni immobili di terzi. Il punto decisivo è che l’attività consista nella gestione per conto del proprietario o del condominio, non nella compravendita o intermediazione immobiliare.
L’agente immobiliare svolge invece un’attività di intermediazione e utilizza una classificazione diversa. Se nella stessa Partita IVA vengono svolti servizi differenti è necessario verificare attività prevalente ed eventuali codici secondari; il tema è approfondito nella guida sul codice ATECO prevalente e secondario.
Quali requisiti servono per diventare amministratore di condominio?
La legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha introdotto l’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Per chi vuole svolgere professionalmente l’incarico sono richiesti, tra gli altri, il godimento dei diritti civili, l’assenza delle condanne e delle misure indicate dalla norma, il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la formazione prevista per l’attività.
Il professionista deve quindi verificare tutti i requisiti personali prima di accettare incarichi. Per l’amministratore scelto tra i condomini dello stesso stabile esistono specifiche eccezioni ai requisiti di diploma e formazione iniziale previste dalla norma, ma queste non vanno estese automaticamente a chi esercita professionalmente per più condomini.
Serve una laurea per fare l’amministratore di condominio?
No. La legge non richiede una laurea. Per il nuovo amministratore professionista è invece richiesto il diploma di scuola secondaria di secondo grado, oltre alla formazione iniziale e periodica prevista dalla disciplina condominiale.
Quanto dura il corso iniziale?
Il decreto del Ministero della Giustizia 13 agosto 2014, n. 140 stabilisce che il corso di formazione iniziale abbia una durata di almeno 72 ore. Un terzo della durata effettiva deve essere dedicato a moduli con esercitazioni pratiche.
L’aggiornamento è obbligatorio ogni anno?
Sì. Lo stesso DM 140/2014 prevede una formazione periodica con cadenza annuale e una durata di almeno 15 ore. L’aggiornamento riguarda l’evoluzione normativa e giurisprudenziale, la contabilità, la sicurezza degli edifici e gli altri temi propri della gestione condominiale.
Esiste un albo obbligatorio degli amministratori di condominio?
Non esiste un albo professionale pubblico nazionale equivalente, per esempio, a quello degli avvocati o dei commercialisti. Esistono associazioni di categoria, ma l’iscrizione a una specifica associazione non sostituisce i requisiti previsti dalla legge né costituisce, da sola, condizione generale per poter svolgere l’incarico.
La polizza RC professionale è sempre obbligatoria?
Non va presentata come un obbligo automatico e universale per ogni amministratore. L’articolo 1129 del Codice civile consente all’assemblea di subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. In pratica, una copertura RC resta comunque una tutela molto importante per chi gestisce professionalmente più condomini.
Quando serve la Partita IVA?
Chi svolge l’amministrazione condominiale in modo abituale e professionale deve aprire la Partita IVA. La gestione continuativa di più stabili, l’organizzazione di uno studio e l’acquisizione stabile di incarichi rendono l’attività chiaramente professionale.
Per l’apertura e gli adempimenti generali puoi consultare la guida su come aprire la Partita IVA da libero professionista.
L’amministratore deve iscriversi alla Camera di Commercio?
Non automaticamente. L’amministratore che esercita personalmente come lavoratore autonomo professionale non diventa impresa solo perché utilizza il codice 68.32.01. Se invece l’attività è organizzata in forma societaria o con caratteristiche proprie dell’impresa, l’inquadramento cambia e va verificato anche il Registro delle Imprese.
Quale INPS paga l’amministratore di condominio?
Per il professionista indipendente che non ha una Cassa previdenziale di categoria, il riferimento è normalmente la Gestione Separata INPS. La circolare INPS n. 8 del 3 febbraio 2026 fissa per i professionisti senza altra copertura previdenziale obbligatoria l’aliquota complessiva al 26,07%.
Per chi è pensionato o assicurato presso altra forma previdenziale obbligatoria e resta soggetto alla Gestione Separata, l’aliquota prevista per il 2026 è del 24%. Se l’attività viene svolta da un professionista già soggetto a una propria Cassa, l’inquadramento va coordinato con le regole della Cassa stessa.
La Gestione Separata ha contributi fissi?
No. Per il professionista i contributi sono calcolati sul reddito professionale, non con il meccanismo dei contributi fissi minimi tipico delle Gestioni Artigiani e Commercianti. Il minimale 2026 rileva per l’accredito dell’intero anno contributivo, non come importo minimo fisso da versare in ogni caso.
Il funzionamento è approfondito nella guida sulla Gestione Separata INPS 2026.
L’amministratore può usare il regime forfettario?
Sì, se è una persona fisica, rispetta tutti i requisiti previsti e non ricade in una causa di esclusione. Per l’attività corrispondente al precedente ATECO 68.32.00 il coefficiente di redditività è dell’86%.
Nel periodo transitorio successivo all’introduzione di ATECO 2025 si continua a utilizzare il coefficiente individuato tramite il corrispondente codice precedente, secondo le regole introdotte dal decreto legislativo 81/2025.
Esempio di reddito forfettario
Con 40.000 euro di compensi e coefficiente dell’86%, il reddito forfettario iniziale è pari a 34.400 euro. Da questo importo si deducono i contributi previdenziali obbligatori effettivamente versati; sul reddito imponibile risultante si applica poi l’imposta sostitutiva del 15% o, quando ne ricorrono tutte le condizioni, del 5% per la nuova attività.
Il forfettario conviene a un amministratore di condominio?
Dipende dalla struttura reale dei costi. Il coefficiente dell’86% riconosce forfettariamente solo il 14% dei compensi come costi. Ufficio, software condominiale, collaboratori, assicurazione, formazione, telefono, trasferte e consulenze possono incidere molto: prima di scegliere il regime è quindi utile confrontare il costo effettivo dello studio con la deduzione forfettaria.
I requisiti generali sono riepilogati nella guida sul regime forfettario 2026.
Serve la fattura elettronica?
Il professionista con Partita IVA deve gestire la fatturazione secondo le regole vigenti, compresa la fattura elettronica quando prevista. Per gli aspetti operativi puoi consultare la guida sulla fatturazione elettronica.
Quanto costa avviare l’attività?
I costi possono comprendere apertura e gestione fiscale, corso iniziale, aggiornamento annuale, polizza RC, software per la gestione condominiale, PEC, firma digitale, telefono, sito, eventuale ufficio e collaboratori. Il peso delle spese cambia molto tra chi parte da casa con pochi condomini e chi organizza uno studio con personale.
Checklist prima di aprire Partita IVA
- Verificare tutti i requisiti dell’articolo 71-bis.
- Conseguire il diploma richiesto, quando necessario.
- Frequentare il corso iniziale di almeno 72 ore.
- Programmare l’aggiornamento annuale di almeno 15 ore.
- Usare ATECO 68.32.01 per la gestione di immobili per conto terzi.
- Distinguere amministrazione da intermediazione immobiliare.
- Aprire la Partita IVA prima di svolgere professionalmente l’attività abituale.
- Verificare la Gestione Separata INPS o l’eventuale Cassa professionale applicabile.
- Valutare il forfettario con coefficiente transitorio dell’86%.
- Organizzare fatturazione, assicurazione, software e documentazione dello studio.
Domande frequenti sull’amministratore di condominio
Qual è il codice ATECO nel 2026?
Il riferimento ATECO 2025 è 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi.
Serve una laurea?
No. Per il nuovo professionista è richiesto il diploma di scuola secondaria di secondo grado insieme alla formazione prevista dalla legge.
Quanto dura il corso?
Il corso iniziale dura almeno 72 ore; l’aggiornamento annuale almeno 15 ore.
Quanto paga INPS?
Il professionista senza altra copertura obbligatoria è normalmente in Gestione Separata, con aliquota complessiva 2026 del 26,07%.
Qual è il coefficiente forfettario?
Nel periodo transitorio il coefficiente è dell’86%, ricostruito tramite il corrispondente ATECO precedente.
Partita IVA amministratore di condominio nel 2026: cosa verificare
La sequenza corretta è requisiti professionali → formazione → ATECO 68.32.01 → Partita IVA → previdenza → regime fiscale → organizzazione dello studio. Codice ATECO e corso, da soli, non risolvono l’inquadramento: bisogna coordinare requisiti civili, previdenza e modello professionale concreto.
Le altre guide dedicate alle singole professioni e attività sono raccolte nella sezione Professioni e attività.